Bâtiments verts : comment les promouvoir ?

Cyril Aerts, Chargé d’Affaires chez JPM Gestion d’Actifs, analyse la crise de l’immobilier.

« La situation de marché tendue que nous connaissons aujourd’hui fait suite à une période d’euphorie dans l’immobilier entre 2015 et 2021, explique Cyril Aerts. Pendant une petite décennie, le marché immobilier était en surchauffe, avec une production intensive de logements du fait d’une demande importante. Il y avait également une volonté politique de répondre à la crise du logement en délivrant beaucoup de permis de construire, et en permettant aux investisseurs de se positionner sur le marché locatif via des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel. »

La subite hausse des taux d’intérêts en 2022 a mis fin à cette période d’euphorie. « Les nouvelles conditions d’emprunt impactent à la fois la demande des acquéreurs, et l’offre des opérateurs immobiliers qui sont en capacité de construire moins de logements du fait de la hausse des frais financiers. » Dans ce contexte de marché, le prix du foncier pourrait être amené à baisser dans les prochaines années.

Cette crise soudaine et profonde met les opérateurs en difficulté. Les promoteurs se tournent vers la vente en bloc pour toucher leurs honoraires de gestion en rognant sur leur marge finale. D’autres dispositifs tels que le bail réel solidaire (BRS) permettent de détacher le bâtis du foncier pour réduire le prix d’achat pour les acquéreurs.

La banque reste présente auprès des acquéreurs et des professionnels de l’immobilier en adaptant la durée et les conditions d’emprunt de ses clients.

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Ce podcast constitue une présentation commerciale à caractère purement informatif et ne peut être considéré ni comme une offre de vente ou d’achat de titres ou une offre de placement, ni
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Nous attirons tout particulièrement votre attention sur le fait que l’utilisation et l’interprétation des informations peut parfois nécessiter des connaissances spécifiques et approfondies. Il appartient à toute personne intéressée de vérifier les informations mises à disposition et d’en faire un usage approprié.

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Comment financer ses projets structurants dans un contexte de hausse des taux d’intérêt ? Réponse avec Raphaël Cavrois, Directeur de l’ingénierie financière à la Banque Populaire du Nord.

Depuis l’été 2022, les entreprises ont été touchées de plein fouet par 9 hausses de taux successives opérées par la BCE afin de juguler l’inflation. En découlent de grandes difficultés pour financer les plans de croissance des PME et des ETI. « Il y a encore trois ans, on pouvait acquérir une entreprise avec un taux d’intérêt sur l’emprunt proche de 0%. Aujourd’hui, ces taux sont montés à 5%, ce qui alourdit considérablement la charge de la dette et pénalise les plans de développement des dirigeants. »

Dans ce contexte où l’accès au crédit est plus difficile, le financement structuré apparaît comme un levier pertinent pour permettre à l’entreprise de se projeter sur un horizon d’investissement de 5-7 ans. « Le financement structuré permet aux entreprises de financer des projets structurants qui pèsent au-delà de 5 millions d’euros. Ils ont la particularité d’être taillés sur-mesure selon les besoins de l’entreprise à court terme et à moyen-long terme. »

Le financement structuré donne la capacité à l’entreprise de disposer d’enveloppes de lignes actionnables à tout moment pour pouvoir réaliser des acquisitions rapidement dans une logique de développement ou de croissance externe. En retour, l’entreprise doit être en capacité d’apporter des garanties, des indicateurs financiers, et de fournir des reportings de trésorerie auprès du pool bancaire qui l’accompagne. Une opération gagnant-gagnant.

« On a aujourd’hui des PME et des ETI qui ont de plus en plus une vision globale de leur marché, et l’ambition d’accélérer leur croissance organique et de réaliser des acquisitions pour grandir. C’est cette croissance qu’on souhaite accompagner et le financement structuré est vraiment l’outil adapté. »

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Hervé Renard, Directeur de JPM Gestion d’actifs revient sur le contexte économique de fin d’année 2023, marqué par 2 préoccupations pour les marchés : l’évolution de l’inflation et de la croissance économique.

« Sur le front de l’inflation, on a plutôt de bonnes nouvelles avec une tendance au dégonflement de l’inflation, confirmé à la fois en Europe et aux Etats-Unis. C’est salutaire parce que c’est l’inflation qui a conditionné toutes les hausses de taux opérées par les banques centrales. » En 2024, l’inflation devrait passer de 4 à 2,9% et en Europe de 4,2% à 3,4% pour s’approcher de la cible des banques centrales située autour de 2%. La tendance est donc bien orientée.

Cette désinflation est une bonne nouvelle pour le consommateur et pour l’investisseur, car la fin de la hausse des taux de la FED et de la BCE est un terreau favorable pour l’appréciation des marchés obligataires et actions.

S’agissant de la croissance économique mondiale, on a une situation assez ambivalente. L’Europe connaît une croissance assez molle par rapport aux Etats-Unis et à la Chine. Ceci dit, la récession qui était annoncée en début d’année n’a finalement pas encore eu lieu et devrait être douce si elle survenait. Dans ce contexte, les entreprises en croissance structurelle vont certainement devenir encore plus prisées par les investisseurs.

Bonne écoute !

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En période d’inflation, les entreprises excédentaires disposent de leviers considérables pour conforter leur résultat financier. Quelle stratégie adopter pour optimiser sa gestion ? Réponses avec Hervé Renard, Directeur de JPM Gestion d‘Actifs, et Nasradine Guemmaz, Directeur du centre d’affaires grandes entreprises et institutionnels de la Banque Populaire du Nord.

Depuis fin 2021, la fin de la crise sanitaire et les plans de relance ont engendré une inflation que chacun connaît. Depuis le conflit en Ukraine, la Banque Centrale européenne (BCE) met tout en œuvre pour juguler cette inflation qui pénalise le pouvoir d’achat des citoyens et les marges de manœuvre des entreprises. Les taux d’intérêt de la BCE atteignent aujourd’hui 4%, ce qui est une première.

Dans ce contexte de forte rémunération des actifs financiers, les entreprises et les institutionnels peuvent tirer profit de leurs excédents de trésorerie. « Aujourd’hui les placements sont nettement mieux rémunérés donc il y a un vrai enjeu à optimiser sa trésorerie. L’arsenal des solutions est vaste : dépôts à terme, solutions monétaires, produits structurés, investissement obligataire… », résume Hervé Renard.

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Rares sont les dirigeants d’entreprise qui connaissent la valeur de leurs actifs professionnels, financiers et immobiliers. Pourtant, mieux connaitre la valeur de son patrimoine permet d’équilibrer les risques et de préparer sereinement l’avenir. Faisons le point avec Alexandre Yvoz, Directeur de JPM Banque Privée et Gestion d’actifs.

« Cela fait plusieurs années que j’accompagne les dirigeants d’entreprise, aussi bien des artisans, des dirigeants de TPE, PME, ETI, des professionnels de l’immobilier… Et on a un constat identique : le dirigeant a souvent la tête dans le guidon. Il a la velléité de développer son entreprise, accompagner ses collaborateurs et se positionner sur son marché. Prendre le temps de se poser sur la valeur de son entreprise n’est pas forcément une priorité quand il n’y a pas d’opportunité de cession à court ou moyen terme. Or quelle que soit la taille de l’entreprise, il est important de connaitre la valeur de son patrimoine professionnel, immobilier et financier. »

Et pourtant, si par le passé les dirigeants attendaient leur départ en retraite pour évaluer leur actif professionnel, la donne change. Dans un environnement économique qui s’accélère, les opportunités de cession peuvent arriver à n’importe quel moment, y-compris quand on ne les attend pas.

Dès lors, comment connaître la valeur réelle de son entreprise ? Pour Alexandre Yvoz, les choses sont plus complexes qu’une simple méthode de calcul. « Plusieurs éléments sont à prendre en compte, notamment la valeur de marché, les évolutions du marché (régulation, concurrence) et la gouvernance. Est-ce que le dirigeant est encore très présent et très acteur, ou bien a-t-il su s’entourer d’un staff pour rendre l’entreprise plus autonome ? Qu’il s’agisse d’une cession ou d’une ouverture de capital, ça permet de pouvoir rebondir et développer l’entreprise en cas de nouveau départ. »

Alexandre Yvoz conclut par un conseil : « Le dirigeant a une stratégie dans son entreprise. On préconise qu’il puisse faire la même chose sur son environnement global pour se projeter et anticiper les opportunités. »

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Cette semaine, Hervé Renard, Directeur de JPM Gestion d‘Actifs, nous explique la pertinence des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) dans la gestion d’actifs.

Les critères ESG sont des critères extra-financiers qui permettent d‘évaluer comment les entreprises prennent en compte le développement durable dans leurs stratégies. « Ça concerne notamment les efforts entrepris par l’entreprise pour limiter sa consommation d’énergie, la gestion de l’eau et des déchets, et la gestion du capital humain - tant interne (dialogue social, qualité de formation) qu’externe avec les clients. » La qualité et la diversité des organes de direction est également suivie de près.

Pourquoi intégrer ces critères dans une stratégie de financement d’un investissement ?
« Les éléments financiers sont forcément indispensables pour estimer la valeur de l’entreprise, mais pas suffisants à nos yeux, explique Hervé Renard. Les critères ESG permettent d’avoir une vision plus fine. Ainsi une hausse anormale du turn-over ou de l’absentéisme peut mettre en évidence un climat social dégradé au sein de l’entreprise, phénomène qui aura probablement un impact à terme sur la performance de l’entreprise et sa compétitivité économique. Il s’agit vraiment de faire une évaluation au plus juste de l’actif. »

Par ailleurs, une étude menée par Morning Star entre 2009 et 2017 montre que les gestions d’actifs intégrant les critères ESG offrent une meilleure appréciation des risques. De bons indicateurs ESG critères permettent donc d’optimiser le couple rendement-risque de l’investisseur.

Hervé Renard conclut cet épisode par la notion d’impact : « Intégrer les critères ESG dans sa stratégie d’investissement permet de privilégier les entreprises qui ont un impact positif en matière de développement durable, tant au niveau de la société que de la planète. »

Bonne écoute !

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Plébiscités par 18 millions de Français, les contrats d’assurance-vie sont le premier moyen d’épargne en France. Constitués de supports en unités de compte et de fonds euros, ils laissent la liberté à chaque épargnant de fixer son niveau de risque. Dans cet épisode, David Blondel, Directeur Régional Lille de JPM Banque Privée, nous explique pourquoi la rémunération du fonds euros est à suivre de près.

Pour tout épargnant, le fonds euros est synonyme de stabilité. Composé principalement d’obligations d’Etat, ce placement présente l’avantage d’être particulièrement sécurisé. En 2022, les taux proches de zéro ont réduit fortement la rémunération des placements protégés. Cette situation a acculturé les épargnants à se désengager du fonds euro pour s’intéresser davantage aux actions.

Or la situation est en train de se renverser. David Blondel décrypte : « Les compagnies d’assurance veulent éviter que les gens se séparent des supports euros, et ont donc proposé des systèmes de bonus pour maintenir les en-cours. Autrement dit, la rémunération globale des placements en euro peut passer de 2% à 4%. La stabilité est mieux rémunérée qu’il y a un an. » Une réelle opportunité pour les épargnants qui souhaitent un meilleur rendement et minimiser leurs risques.

Le fonds euro présente en outre un grand intérêt dans le cas d’un montage de placement immobilier. « Dans le contexte des taux actuels, il est plus compliqué d’obtenir un crédit. L’actif assurance-vie est intéressant dans la mesure où on peut l’apporter en garantie d’un prêt. Il peut surtout être appréhendé facilement donc c’est rassurant pour l’emprunteur et pour la banque. C’est vu d’un bon oeil par les banques quand on veut regarder un prêt. » Un levier à ne pas négliger pour économiser les frais de notaire inhérents à une garantie hypothécaire.

David conclut cet épisode par un conseil aux épargnants : « Il est intéressant de retenir que la rémunération du support euro va monter dans le temps. Donc interrogez-vous à fréquence régulière pour savoir comment faire évoluer l’équilibre dans votre assurance vie afin de saisir les bonnes opportunités. »

Bonne écoute !

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Au coeur de l’été, revenons sur les principaux événements financiers qui ont jalonné le premier semestre 2023. Hervé Renard, Directeur de JPM Gestion d’Actifs, nous éclaire sur les grands thèmes surveillés par les marchés financiers.

L’évolution de l’inflation est une bonne nouvelle pour les investisseurs. « Les tendances qui ont commencé en 2022 se poursuivent en 2023, avec une inflation qui se dégonfle tant en Europe qu’aux Etats-Unis. » Avec des taux d’inflation de 5,5% en zone euro et 3% aux Etats-Unis, les économies occidentales se rapprochent de l’objectif des 2% fixé par les Banques centrales. Pour autant, l’inflation coeur se montre plus résistante.

Sur le front économique, 2023 était annoncée comme l’année de la récession aux Etats-Unis. À ce jour, cela ne s’est toujours pas avéré et le PIB américain est en croissance au premier semestre. En zone euro, la croissance du PIB stagne au premier semestre, une tendance qui devrait se poursuivre.

Le cycle de hausse des taux est-il sur le point de se terminer ? « C’est la question que se posent tous les investisseurs. La FED et la BCE se réunissent dans quelques jours et une nouvelle hausse de 25 points de base est largement anticipée, tant aux Etats-Unis qu’en Europe. Aux Etats-Unis, cette hausse pourrait être la dernière car tous les effets des précédentes hausses de taux ne se sont pas nécessairement encore matérialisés. À l’inverse, la probabilité que la BCE opère une nouvelle hausse de taux d’ici la fin de l’année n’est pas à exclure. Pour autant, les taux de la BCE atteignent presque leur record historique de 2000 et il sera compliqué d’aller au-delà compte tenu de la pression politique souhaitant éviter une récession en zone euro ».

Quelle est la stratégie d’investissements de JPM Gestion d’Actifs face à un marché qui reste compliqué à appréhender ? « La principale conviction en investissement de l’équipe de gestion aujourd’hui repose sur le marché obligataire, qui semble offrir des perspectives de rendement attrayantes, avec une profitabilité des entreprises qui demeure à des niveaux très satisfaisants. Notre ADN prudent nous fait privilégier des maturités courtes de 3 à 4 ans, avec des entreprises suffisamment solides pour pouvoir encaisser un éventuel choc d’activité sur cet horizon. Sur les marchés actions, nous nous positionnons en investisseurs long terme malgré une toile de fonds macroéconomique qui va se dégrader aux Etats-Unis. »

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Comment favoriser la construction de bâtiments écoresponsables au sein d’un marché immobilier complexe ? La réponse avec Nasradine Guemmaz, Directeur du centre d’affaires des professionnels de l’immobilier à la Banque Populaire du Nord.

Les promoteurs immobiliers font face à une situation de plus en plus complexe. L’année 2022 a été marquée par une hausse de 4 à 7% du coût des matériaux et une chute drastique du nombre de permis de construire délivrés. À ces contraintes, s’ajoute un ralentissement des commercialisations auprès des acheteurs finaux du fait de la hausse des taux d’emprunt.

Dans ce contexte marqué par des constructions de plus en plus coûteuses, les acteurs de l’immobilier doivent également tenir compte des fortes attentes en matière de transition écologique. « Aujourd’hui, sur les gros projets immobiliers, la notion d’impact sur l’environnement est au premier plan, au même titre que le prix. Si les promoteurs font des enjeux environnementaux une force, ils créent un avantage concurrentiel réel. »

La Banque Populaire du Nord entend jouer son rôle dans le financement des projet immobiliers vertueux, dont le surcoût peut aller de 5 à 15% : « En tant qu’acteur économique, nous nous devons de participer à cet effort. Cela signifie qu’il faut accepter des rendements inférieurs à ceux qu’on trouve sur des projets plus conventionnels. » La Banque réfléchit à favoriser l’accomplissement des projets responsables en contrebalançant notamment le surcoût environnemental par une réduction des taux.

Parlons Affaires est un podcast proposé par la Banque Populaire du Nord.

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Comment piloter ses investissements dans un contexte instable ? Hervé Renard, Directeur de JPM Gestion d'Actifs, décrypte l'état des marchés financiers du premier quadrimestre 2023.

« Les premiers mois de 2023 ont été marqués par la poursuite du rebond qu’avaient entamée les marchés actions à compter d’octobre 2022, mais aussi par une grande nervosité sur les marchés obligataires compte tenu de la faillite de SVB aux Etats-Unis et du rachat express de Crédit Suisse par l’UBS », explique Hervé Renard.

Il serait pourtant excessif de parler de crise bancaire. « Quand on regarde la performance boursière des banques européennes depuis le début de l’année (+ 8%) on ne peut parler de crise bancaire. Dans un tel scénario, le secteur bancaire enregistrerait une performance de -30% à -40%. » Le marché interbancaire ne se trouve pas dans une situation similaire à celle qu’il avait connue lors des dernières crises de 2009 et 2012, pendant lesquelles les banques étaient contraintes de s’adresser directement à la BCE pour obtenir la liquidité dont elles avaient besoin.

Néanmoins, le contexte reste marqué par une inflation toujours forte et une probabilité de légère récession aux États-Unis fin 2023. Dès lors, le Directeur de JPM Gestion d’Actifs encourage les investisseurs à rester patients et concentrés sur leurs objectifs à long terme. « Changer constamment d'investissements en réponse aux crises du marché n'est pas une stratégie rentable à long terme. »

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