Обсуждаемые вопросы:
- Что такое НДС?
- Если ли HST/GST при покупке residential real estate?
- Когда покупаем новый дом/кондо, сколько HST/HST надо платить?
- Что такое HST rebate на покупку нового жилья?
- Как получить rebate?
- Что будет с налогом если человек не хочет жить в купленном новом доме.
- На кого сейчас охотится CRA?
Интервью с налоговым адвокатом Анной Малажавой.
Anna Malazhavaya —
https://www.advotaxlaw.ca/
Телефон: 647.775.1544
Email:
ask@advotaxlaw.ca
MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в
iTunes
MoneyInside в
YouTube
Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в MeWe —
https://mewe.com/join/canfinanceinrussian
Книга “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком.
Купить
Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!
Транскрипт выпуска 127
HST/GST при покупке недвижимости
НДС в Канаде
– Добрый день, слушатели подкаста MoneyInside, вашего подкаста о деньгах, экономике и личных финансах. Сегодня мы поговорим на тему налогов и real estate. Сегодня у нас в гостях уже давно известный нам эксперт в налоговом плане. Это налоговый адвокат из Торонто Анна Малажавая. Добрый день, Анна!
– Добрый день, Артем! Спасибо, что снова пригласили, рада быть здесь.
– Конечно, конечно. Сегодня мы поговорим на тему НДС и все, что относится к покупателям новых строений, новых зданий. Какие есть подводные камни, как этот НДС платится. Также замечу, что мы записывали совсем недавно похожий, не совсем такой же, но похожий подкаст с другим налоговым экспертом. Подкаст был на английском языке. Также то, что относится к налогам, к покупке, продаже недвижимости. И этот подкаст на английском языке вы можете послушать на нашем другом сайте, который называется Financialpodcast.ca. Итак, давайте перейдем к нашему нынешнему подкасту. Аня, у меня к тебе первый вопрос: расскажи, пожалуйста, что такое НДС – HST, GST, PST и другие, или только эти, буквы? Что они все означают? Немного салат из аббревиатур.
– Наверное, легче всего начать с русской версии этого термина, потому что она будет знакома всем нашим слушателям. НДС переводится как налог на добавленную стоимость. Если вы были в Европе, то, наверное, слышали аббревиатуру Value Added Tax, VAT. А у нас Канаде существует Good and Services Tax, либо есть у нас Harmonized Sales Tax, HST, в некоторых провинциях, включая Онтарио, где нахожусь я. Что это за налог? Это, как здесь называют, Consumption Based Tax. Это означает то, что государство хочет облагать налогом не наши доходы, не то, сколько денег мы заработали, а то, сколько денег мы тратим. Чем больше человек тратит, тем больше НДС, в нашем случае HST, он платит. И, с точки зрения экономистов многих, это очень грамотная налоговая политика: уменьшать подоходный налог и увеличивать вот такие налоги, как consumption based налоги, такие как GST, HST. Это считается хорошо с точки зрения налоговой политики, экономики и всего остального. Но я не эксперт в экономике, я эксперт в налогах. Поэтому вкратце – это налог, который мы платим, когда мы покупаем услуги либо товары.
– Окей. А какая разница между GST и HST?
– Goods and Services Tax – это федеральный компонент этого налога. Он у нас 5% в Канаде. HST – это Harmonized Sales Tax. Это налог, который включает в себя федеральный и провинциальный компонент. Для Онтарио GST составляет 5%. А HST составляет, получается, провинциальный компонент – 8%, и всего HST в Онтарио 13%. И в вашей провинции может быть чуть-чуть другой. Я знаю, что в Альберте нет провинциального sales tax. Вам повезло, ребята, у вас только GST – Goods and Services Tax, 5%.
– Да. А на какие вообще вещи платится этот налог? В каких случаях он есть, в каких случаях его нет?
– Кодекс, который регулирует этот налог, называется Excise Tax Act. Налог этот, по идее, может иметь место в любом случае, когда у нас есть supply of goods and services. Supply – это значит любое предоставление товаров или услуг теоретически может влечь за собой вот этот налог. Но есть очень-очень много исключений из этого общего правила. И некоторые supplies мы называем exempt supplies. Это предоставление услуг и товаров, которые exempt from HST, то есть, не облагаются HST или GST. И также у нас есть zero HST supplies – это предоставление услуг или товаров, которые облагаются HST, но со ставкой в 0%. Я уж не буду вдаваться в теорию всего этого и всех исключений, их очень-очень много. Наверное, если вам интересно, мы можем сделать подкасты отдельно.
Цель покупки имеет значение
– Отдельные подкасты, да. Ну, как простой пример, налогом HST или GST, не облагается еда. Если вы купили еду в магазине, то она не будет облагаться налогом. Но сегодня подкаст у нас не о еде, а о домах, недвижимости. И соответственно, следующий мой вопрос: в каком случае будет распространяться вот этот налог на покупку недвижимости? Давай поговорим о трех ситуациях, когда я – человек, который решил сделать одну или две из этих трех вещей. Во-первых, я могу купить жилье для себя. Во-вторых, я могу купить жилье для того, чтобы его сдавать. Не для того, чтобы в нем жить, а для того, чтобы сдавать и получать рент. И третий случай: когда я его покупаю, предположим, ремонтирую и перепродаю.
– Хорошо. Очень распространенные ситуации, естественно, очень много из наших слушателей, я так думаю, с ними сталкивались. Я, наверное, буду нацеливать свои комментарии на покупателей. Если вы покупатель недвижимости, то я попробую объяснить вопросы, которые будут интересны именно вам. Значит, когда вы покупаете любую вещь, будь то свитер в магазине, либо книжку, либо, в этом случае, дом, надо задуматься: у нас есть на это HST/ GST или нет. И общее правило, как я уже сказала, на каждую покупку, по идее, может быть HST или GST.
В нашем случае облагаются налогом HST/ GST все покупки новой недвижимости. Новой либо существенно отремонтированной недвижимости. Если вы покупаете дом или квартиру, которая уже была использована кем-то, есть исключения в законе. И эта покупка не облагается налогом. Поэтому, если кто-то когда-то покупал дом уже у существующих владельцев, не новый дом от строителей, они наверняка не помнят, чтобы им пришлось платить HST/ GST на сумму покупки. В то же время, если вы покупали новый дом или новую квартиру, вы, может быть, и не замечали, но на самом деле, вы скорее всего заплатили 13% HST в Онтарио либо какая там у вас ставка в вашей провинции: либо 5% в Альберте, либо, уж не знаю, в BC не припомню, какой rate. Дома дорогие, да. Для Торонто дом за миллион долларов – это не редкость, скажем так, уже обыденность. И из этих миллиона долларов 130 тысяч, если вы заплатили, эти деньги не пошли строителям. Эти деньги, на самом деле, прошли в CRA, это был налог.
– У меня тогда другой вопрос. Предположим, мы дом покупаем. Давай говорить о доме, не о кондо, а именно о физическом здании, в котором я буду жить или которое буду сдавать. Там же большая часть стоимости этого дома – это земля. Почему тогда государство берет HST/ GST на землю?
– Земля в обычных условиях чаще всего – это exempt supply, не облагается HST. Опять же, там очень много условий, потому как HST относится к земле. Но в условиях, когда у нас сделка на новый дом, и земля входит в стоимость всей продажи, то, что мы покупаем, это называется residential complex. И земля тоже входит в него. И общая сумма продажи is subject to HST/ GST.
– То есть, там не считается отдельно здание столько-то, земля столько-то? Это идет все в комплексе? Хорошо.
– Да, общая сумма, общая цена продажи.
– Окей. А есть разница между вот этими HST/ GST, если я покупаю для того, чтобы сдавать, или для того, чтобы потом продать, или для того, чтобы в нем жить? Или налог будет абсолютно идентичный во всех трех случаях?
– Налог будет абсолютно идентичный во всех трех случаях.
Но важна ваша цель использования этого дома. Важна для того, чтобы выяснить, на какой rebate, по-русски скидка, вы имеете право претендовать. Это то, о чем бы я хотела поговорить, потому что я вижу много ошибок. И очень много людей недопонимают, что такое HST. И для них сюрпризом является один тот факт, что им пришлось заплатить этот HST. И они этого не понимали. И потом они не понимают, где rebate, зачем rebate, что их заставляют подписывать в том офисе у строителей. Наверное, если вы когда-то покупали новый дом или квартиру, вы знаете, что у строителей обычно есть красивые офисы с макетами тех квартир, которые вы покупаете. И там есть красиво одетые представители этого builder, строительной организации, которые вам помогают выбрать дом и потом подписать все документы. Скорее всего, вы не замечали, что та сумма, которую вы платите, включает в себя HST. И потом, когда вы подписывали эти документы, вас просят подписать такой документ, в котором написано: я собираюсь в этом доме жить и использовать его как мой primary place of residence. Скорее всего, вы не обращали внимания. И многие люди подписывают не глядя, потому что это просто в папке всех документов, которые их просят подписать. Но на самом деле, это очень важный документ. Почему? Потому что, когда вы подписываете этот документ, где написано: я, Артем, собираюсь жить вот в этом доме и использовать его как свое главное место проживания. Что вам потом строитель обычно предоставляет, если мы работаем с большими строительными организациями? Они говорят: ну тогда, Артем, пожалуйста, подпиши другую бумагу, где написано – я, Артем, собираюсь жить в этом доме, и поэтому мне, скорее всего, положен вот этот rebate, эта скидка с налога. И тогда давайте сделаем так, Артем: мы вам сделаем маленькую скидку с цены на этот дом, а вы разрешите нам, строителям, ваш rebate взять себе. Мы сейчас вам сделаем небольшую скидку. В Онтарио это обычно $24000. Потому что обычно это столько у нас стоит этот rebate, исходя из того, как работает формула, исходя из того, сколько стоят наши тут дома и квартиры. Обычно, в среднем, это $24000, хотя по формуле может быть другая цифра чуть-чуть.
– Извини, на секундочку остановлю. $24000 – это из расчета, что я буду в этом доме жить, что это будет мой primary residence?
– Да, совершенно верно. И тогда строитель говорит: вот дом стоит миллион долларов в Торонто. HST на этот дом 130 тысяч. Но так как ты, Артем, подписал бумажку, что ты будешь там, в этом доме, жить, мы тебе скинем цену. И цена будет настоящая не миллион сто тридцать, а миллион сто шесть. Мы тебе $24000 сделаем скидочку. Но ты подпишешь документ, где будет написано: тот rebate, который, по идее, предназначается мне – $24000, не платите его мне, CRA, а на самом деле, заплатите строителям. Вот эти бумаги обычно подписываются, и люди не совсем понимают, куда, и что, и как идут деньги. И когда им начинаешь задавать вопросы про HST, они на самом деле не понимают даже, что этот HST был у них в покупке. И все. То есть, если Артем покупают дом для себя, то это все, что ему надо делать. Это подписать все бумаги, подписать декларацию о том, что да, я собираюсь жить в доме, и да, вот отдайте мой rebate строителям. А строитель мне даст скидочку на $24000. Я утрирую на $24000. Там могут и другие быть.
Все включено
– Ну грубо, в среднем, скажем так. Окей. Тогда у меня сразу несколько вопросов. Первый вопрос: когда человек покупает дом, предположим, цена дома – миллион долларов. Обычно, я не знаю, как у вас, я никогда новые дома сам не покупал, эти 13% уже учтены в стоимости дома? Или для многих это вообще оказывается сюрпризом, когда они пришли подписывать документы, а им сейчас надо еще где-то 130 тысяч найти?
– Ну, обычно большие строительные организации примерно представляют свою целевую аудиторию. Они обычно продают эти дома семьям, людям, которые в налогах мало разбираются. Поэтому цена, которую вы видите в брошюрках, когда вы приходите в presentation center, смотрите на дом и разговариваете с представителями строительной организации – те цены, которые вы видите, скорее всего, будут включать HST. Потому что добавить просто так 130 тысяч на миллион – это введет любого человека в шок. Это большая разница в цене. То есть, та цена, которую вы видите в брошюрке у продавца, скорее всего, включает HST. И скорее всего, будет там этот discount на примерно $24000 тоже включен, уже учтен.
– Уже учтен. Окей. Тогда следующий вопрос: когда человек получает mortgage, он получает mortgage на всю эту сумму, включая HST/GST? Или HST/GST будет отдельно?
– Нет, вся сумма. В mortgage надо, чтобы купить, закрыть сделку. Поэтому общая сумма учитывается при подаче на mortgage и при всех других документах. То есть, это вся сумма идет к строителям, к продавцу. И продавец обязан часть этой суммы, в нашем примере с собой это будет: если дом стоил миллион, то 130 тысяч строитель должен отдать CRA и потом получить вот этот $24000 rebate уже в свой карман, а не в твой карман.
– То есть, получается, на самом деле, это не 13%, если это учитывать в mortgage, а какие-нибудь 30-40%, с учетом того, сколько человек за все это время должен будет заплатить. То есть, HST/GST в долгосрочной перспективе на 25 лет будет очень недешевым.
– Это очень дорого, особенно учитывая те цены, которые у нас есть в Онтарио на недвижимость, в British Columbia. Я слышала, Альберта может нас догнать, хотя мы, Артем, знаем вашу точку зрения на это счет.
– Не, все это не скоро случится.
– Это действительно большая liability, и если дела пойдут не так, очень серьезные последствия могут быть. Поэтому очень надо внимательно к этому относиться.
– Тогда у меня следующий вопрос: какой смысл человеку отдавать этот rebate, эти 24, или сколько там, тысяч продавцу, если он может их оставить себе? Или наоборот, какой смысл продавцу получать эти 24 тысячи, если он может накинуть и 24 тысячи заработать?
– На самом деле, здесь никто не может заработать или потерять. Договоренность эта просто упрощает сам процесс подачи на вот этот rebate для человека, который покупает недвижимость. Если вы хотите заплатить миллион сто тридцать, в моем примере миллион сто тридцать, и потом Артем должен сам искать, заполнять формы, посылать что-то, искать что-то, показывать, доказывать. И тогда Артему придет чек на $24000. А так Артем подписал бумаги, забыл про все. А строительная организация, уже имея разрешение Артема забрать эти $24000 себе, будет делать то же самое, но они уже это будут делать централизованно. Они будут подавать на этот rebate и получать его уже в свой карман. Никто не зарабатывает, не выигрывает и не проигрывает. Тут просто договоренность, кто получит rebate. И соответственно, если вы даете право на rebate строителям, вы получаете discount на ту же сумму.
Ничего кроме правды
– Ну, то есть, здесь нет каких-то подводных камней, что там строители что-то выигрывают от этого. Окей, хорошо. А то я просто это искал, что, может быть, они там специально подписывают, чтобы получить больше денег у государства. Здесь этого нет. Ну хорошо. Тогда перейдем, вопрос первый был по поводу жильцов, которые будут жить в своем доме, а теперь поговорим – такая же ситуация: человек покупает квартиру, дом от строителей, но он будет этот дом или сдавать, или хочет его перепродать. В таком случае какой будет rebate? И насколько важно говорить правду, чтобы получить тоже? Будет ли больше rebate, либо меньше, если я скажу, что живу в этом доме, а жить я не собираюсь, я собираюсь его сдавать?
– Значит, новости у меня хорошие.
Rebate все равно возможен, но совсем другой, уже не тот, о котором мы говорили раньше. Он называется new housing rebate. У нас есть другой вид rebate – он называется new residential rental property rebate. И этот rebate в Онтарио (сюрприз-сюрприз!) тоже максимально равен $24000. То есть, никаких денег вы не теряете, если подаете на другой rebate вместо этого первого new housing rebate. Но в чем разница: если вы говорите строителям, что я буду жить в доме, то строитель от вас может подать на rebate, получить этот rebate и дать вам скидку. Вы можете получить эту скидку на $24000 сразу при покупке. Но если вы говорите строителю, что нет, я не буду жить в доме, я буду его сдавать, то эта скидка $24000 уже вам не положена. Строитель сам не будет от вашего имени подавать на rebate, строитель скажет: ой, нет, тогда давайте мне все мои 130 тысяч HST, в моем примере на миллионный дом. А уж вы сами, Артем, подавайте на свой rental rebate. И Артем должен всю работу делать сам. Он либо работает со своим бухгалтером, уж как получится. Тогда Артем должен сам найти форму, должен вовремя подать на этот rebate. И очень важно, чтобы квартира сдавалась на период как минимум год.
– В данном случае важно, чтобы это не был AirBnB или bed and breakfast? Понятно.
– Да, краткосрочная аренда не дает вам право на rebate. Очень важно, чтобы квартира сдавалась как минимум на год. И как только у вас есть этот контракт с вашим квартирантом на год, вы можете смело заполнять форму, подавать документы на этот же rebate. Вы получите назад уже лично на свой счет, не строитель получит, а лично Артем получит на свой счет в случае Онтарио $24000 после того, как подаст на этот rebate. В этом и разница. Вопрос обычно: какая разница, если та же самая цена rebate, те же самые деньги я могу получить назад от CRA, какая разница CRA, если я напишу, что я буду жить.
– Вот-вот. Вот мой следующий вопрос: зачем, если я могу купить 10 квартир и во всех написать, что я буду в них жить?
– Ну, во-первых, такое точно делать не надо, потому что помните: текст у нас primary place of residence. Primaty place of residence у нас должен быть только один. Никто вам в жизни не поверит, что вы в десяти квартирах собирались жить. Такое точно нельзя делать. Но если иногда люди говорят: ну да, если бы я жил, мне бы полагалось $24000 rebate, а так я не живу и сдаю на год, мне все равно полагается $24000 rebate. Какая CRA разница? Ответ на этот вопрос: CRA важно, чтобы вы подали и заполнили правильную бумагу, правильную форму. Лучше с этим не шутить. А аргументы типа того, что: какая разница, что я не записал правильную форму, все равно цена rebate та же самая – с налоговой такие аргументы не пройдут. Если к вам придут через три года и скажут: ага, вы, Артем, сказали, что вы будете жить в этом доме, а на самом деле вы там не жили. Все, отдавайте нам rebate $24000 плюс проценты, плюс penalties. И тогда Артем скажет: ну подождите, я же сдал этот дом, и мне, по идее, тоже $24000 положено в rebate. А тут уже могут быть трудности, потому что время прошло. Там есть определенные требования к той анкете, которую вы должны заполнить: в течение какого времени она должна быть заполнена плюс какие документы должны быть предоставлены. Если через три-четыре года что-то случилось, ваши квартиранты съехали, вы с ними контракт потеряли, что-то еще произошло, и у вас к этому времени уже не будет доказательств на то, что вам положен этот rental rebate. А вот это – какая разница, все равно это $24000 – такое с налоговой обычно не работает.
– Да. Есть правило. Почему – а вот потому что, вот просто потому что.
– Да. Поэтому очень важно, особенно если вам все равно положен этот rental rebate на $24000, вы ничего не теряете, если сделаете все правильно. По-любому вы получите те же самые $24000 назад, но уже лично. Вам придется чуть-чуть над этим потрудиться. Не просто подписать пару бумажек в офисе у строителей, а может быть, поговорить с вашим бухгалтером или самим немножко проделать работу. Понять, как производится эта подача документов и собрать необходимые документы. И получить эти $24000 уже лично вам. Поэтому лучше все сделать правильно с самого начала.
– Окей. А если человек, предположим, все-таки в этом доме жил, скажем, не знаю, полгода-год, а потом решил его сдавать, есть какие-то подводные камни здесь? То есть, у него есть доказательства, приходила почта, не знаю, соседи его видели и так далее.
– Ну тут уже начинается немножко «серая» территория. Потому что вопрос первый: изначально человек получил rebate, исходя из его обещания о том, что он собирается жить, использовать этот дом как primary place of residence. И будут выяснения отношений на тему того, действительно ли это было так, а почему он приехал туда, а почему он уехал, а мог ли он позволить жить в этом доме, а где его работа, а где у него у детей школа.
– Десять тысяч нюансов, да.
– Да, это уже получается не совсем идеально. В этом случае, наверное, было бы выгодно сразу подать на rental rebate, если действительно будет долгосрочный контракт с квартирантами. Но тут, опять же, нюансы, потому что квартира не должна быть occupied. Тут уже получается немножко «серая» территория, где надо аккуратно себя вести.
– Но это зависит, я подозреваю, что зависит от ситуации. Если человек собирался там жить, а потом обстоятельства сменились, и он, предположим, переехал. И при этом у него не было вообще никаких других жилищ, где он жил, и это было действительно его единственное место, а потом он переехал. То вполне может быть, что это и прокатит, если можно будет доказать или описать, что намерения были такие, но они поменялись в течение полугода.
– Совершенно верно. И здесь от намерения, intention – это обычно то, что больше всего раздражает наших соотечественников, потому что резонный вопрос, который у них возникает: это откуда CRA знает, какие намерения у меня были. Я вот сейчас скажу, что мои намерения были вот такие-то. Нет, это не достаточно – просто сказать. CRA будет смотреть абсолютно на все. И обычно аргумент: у меня были намерения жить в доме, но потом я въехал, и мне не понравился цвет стен, не работает. Обычно оправдания, которые были или легко было предвидеть при покупке…
– Мыши достали.
– Да. Они не работают. Оправдания, которые действительно работают – это те, которые нельзя было предвидеть при покупке. Например, срочный перевод в другой город по работе.
– Или кто-то умер.
– Да, кто-то умер. Вот такие вещи, которые очень трудно предвидеть. Когда ты покупаешь дом, а потом развод, опять же. Люди покупают дом и думают, что будут жить вместе. Пока дом строится, они успевают разругаться. И уже к тому времени, как ключи получили, они уже не хотят вместе жить в этом доме. Всякое бывает.
– Понятно. Окей. Аня, какие есть, скажем так, стандартные кейсы, которые ты чаще всего встречаешь в своей практике на эту тему, связанные с HST/GST?
– Ну здесь, наверное, самые распространенные сейчас – это два вида аудитов. Первый вид аудитов – это аудиты, в которых CRA занимает позицию, что человек не хотел в этом доме жить и не хотел его сдавать и не сдавал. То есть, человек покупает новый дом или квартиру. При этом подписывает бумагу о том, что да, я буду там жить долго и счастливо. Но через какое-то незначительное время продает. И тогда CRA говорит, что нет, несмотря на то, что вы тогда эту бумагу подписали и сказали, что собираетесь жить в этом доме долго и счастливо, в результате вы там долго и счастливо не жили и никогда не собирались жить. Для вас это был бизнес-проект. В этом случае при rebate не положен человеку. И плюс там могут быть совсем другие проблемы, особенно если совсем новый дом. Если человек построил этот новый дом.
Часто встречается: люди строят дом вроде как для себя. И несмотря на то, что ты строишь дом для себя, те же самые проблемы с HST/GST будут возникать. И если мы строим дом для себя и в нем живем, то HST/GST не надо платить. Но если мы строим дом и потом его достаточно быстро продаем, тут у продавца будут обязательства взять 13% на стоимость дома с покупателя. И это огромные суммы. По онтарийским меркам, либо по меркам Британской Колумбии, это огромная суммы. Это самый распространенный вид аудитов, которые я сейчас вижу в своей практике. Это аудиты людей, строителей, которые строили дом. Их позиция, что они строили дом для себя, чтобы жить там своей семьей. Но потом по каким-то причинам непредвиденным им пришлось этот дом продать. И CRA требуют HST/GST, то есть, 13% в Онтарио на стоимость продажи дома. То есть, на двухмиллионный дом это 260 тысяч, которые люди должны были взять с покупателей. Если они не взяли, то они сами ответственны за эти 260 тысяч. Большие деньги – большие проблемы.
Place of supply
– Да. Вопрос еще: HST/GST считается по месту того, где живет человек, или по месту того, где он покупает недвижимость? Например, если резидент Онтарио покупает это в Альберте, новый дом, он будет платить 5% или будет платить 13%? Он не собирается, предположим, переезжать. Он покупает это для того, чтобы сдавать.
– Недвижимость обычно, то есть, законы с недвижимостью, обычно привязаны к закону месторасположения этой недвижимости, то есть, в нашем случае это будет Онтарио. В твоем примере это будет Онтарио.
– То есть, если человек покупает из Альберты в Онтарио – это будет Онтарио, а если из Онтарио в Альберте – то это будет Альберта, то есть, 5%.
– Да. Здесь имеют значение такие правила, которые мы называем place of supply: где на самом деле произошла эта сделка. В нашем виртуальном мире, где все покупается и продается по интернету, есть очень четкие правила, которые регулируют, где, допустим, если я предоставляю юридические услуги людям в Альберте, какие законы влияют. В случае с недвижимостью местом supply, местом предоставления товара, в этом случае дома, недвижимости, является Онтарио, и онтарийские налоги применяются.
– То есть, если человек покупает недвижимость в Онтарио, то неважно, где он сам живет?
– Да.
– Окей. Хорошо. В принципе, я думаю, что на этом нам можно заканчивать, потому что обсудили мы сегодня довольно-таки много информации. С какими вопросами к тебе обращаться слушателям, может быть, по этим вещам, которые мы сегодня обсудили, или по каким-то другим? Также, пожалуйста, дай контактную информацию, чтобы люди знали, как тебя найти.
– Ну я помогаю людям с любыми налоговыми проблемами. Я помогаю людям, когда все плохо, когда налоговая уже стучится в двери, и дела идут не очень хорошо. Я занимаюсь то, что называется tax dispute resolution, tax litigation. Я хожу в суд: Tax Court of Canada, Federal Court, Federal Court of Appeal. Любые серьезные налоговые проблемы – я буду рада помочь. Плюс я помогаю людям, когда все хорошо. Когда у вас дела идут хорошо, и вы хотите как-то свои дела организовать так, чтобы это было эффективно и оптимально с налоговой точки зрения, опять же, я буду рада помочь.
– Ну, то есть, если, предположим, человек не попал еще в капкан налоговой, а у него есть вопросы, стоит ли ему с точки зрения HST/GST покупать это здание, если он хочет сдавать, жить нем, то с такими вопросами, с такими консультациями к тебе тоже можно приходить?
– Конечно. И не только, что касается HST. Я помогаю людям и по подоходному налогу, income tax, и с международными проблемами налоговыми. Абсолютно любого вида налоговые проблемы, связанные с недвижимостью или несвязанные. Буду рада помочь.
– Окей. И ты не только оперируешь в Онтарио, но и в других провинциях?
– Ну допустим, по провинциальному компоненту sales tax, то есть, по BC sales tax, наверное, я не смогу консультировать. Но подоходный налог, либо goods and services tax – это у нас федеральная юрисдикция. И да, я могу по этим вопросам помогать людям по всей Канаде, не только в Онтарио.
– Отлично. И как с тобой связаться?
– Моя фирма называется Advotax Law. Это слияние Advocate и Tax. Advotax Law в западном Торонто. Веб-сайт мой называется www.advotaxlaw.ca.
– Окей. И мы обязательно поместим информацию под этим подкастом. Аня, огромное спасибо, что поделилась этой важной информацией. Я думаю, что для многих это было, скажем так, открытие, что такие налоги есть, что их надо платить. Потому что многие, я подозреваю, покупали чего-то там, подписывали и потом даже не задумывались о том, чего они получили, чего они там, кому какие rebate отдали, чего было. Хорошо. Большое спасибо!
– Спасибо, что пригласили! Приглашайте еще, спасибо!
– Однозначно. Спасибо, слушатели MoneyInside! Не забывайте подписываться, делиться с вашими друзьями. И если у вас есть какие-то рекомендации, кого вы хотите пригласить, чтобы мы взяли интервью, пожалуйста, присылайте нам контакты. Спасибо! Всего доброго! До свидания!
Обсуждаемые вопросы:
1) Можно ли купить недвижимость людям на тур визе?
2) Можно ли купить недвижимость людям на рабочей визе?
3) Как условия для покупки для себя и на сдачу?
4) Что будет если я говорю, что покупаю для себя, а покупаю на сдачу в аренду?
5) Какие налоги снимают разные провинции при покупке на рабочей визе?
6) Что такое transfer tax и в каких провинциях он есть?
7) Когда человек покупает недвижимость какие еще есть существенные расходы, о которых надо подумать помимо самой ипотеки?
8) Что такое CHMC и как рассчитать стоимость страховки?
9) Обязательно ли делать страховку жизни при покупке как навязывают многие банки?
10) Разрыв контракта ипотеки при продаже?
11) Как посчитать (узнать) есть ли проблемы в кондо, чтобы не попасть на огромный платеж на починку крыши/забора/бассейна или еще чего?
12) Советы и рекомендации.
Guest:
Jacob Sneg, Mortgage Expert.
601 West Broadway, #400 Vancouver, BC V5Z 4C2
P 604-339-1577
F 604-357-5150
E Jacob@SnegMortgageTeam.ca
W http://snegmortgageteam.ca
MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube
Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Telegram
Книга “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком. Купить
Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!
Обсуждаемые вопросы:
1) Какова нынешняя ситуация на рынке недвижимости в Онтарио и в Канаде.
2) Где цены падают и где растут, что больше падает в цене (дома, кондо, дуплексы и т.д.), какие тренды.
3) Кого сегодня больше – инвесторов или людей, которые покупают для себя.
4) Что происходит с арендой, какие тренды.
5) Насколько сложно (или сложнее чем было раньше) сегодня получить ипотеку, купить жилье.
6) Насколько изменились property tax за последние несколько лет.
7) Какие цифры еще надо закладывать в бюджет помимо самой ипотеки.
8) Советы и комментарии.
Guest:
Dmitry Banchik
Обсуждаемые вопросы:
Часть 1:
1) Какую декларацию надо подать в налоговую до конца октября 2023.
2) Для чего создана эта декларация.
3) Какие серьезные денежные последствия (штрафы) будут если не подадите декларацию.
4) Исключения, кто не подпадает под подачу декларации.
Link: https://www.canada.ca/en/services/taxes/excise-taxes-duties-and-levies/underused-housing-tax.html
Часть 2:
1) Что такое bare trust.
2) Когда надо подавать декларацию связанную с bare trust.
3) На кого не распространяется подача декларации.
Guest:
Anna Malazhavaya
https://www.advotaxlaw.ca/
Телефон: 437-916-9000
Email: ask@advotaxlaw.ca
Обсуждаемые вопросы:
1) Что такое variable open, variable closed, fixed open, fixed closed.
2) Что такое amortization и term.
3) Какую ипотеку выбрать сегодня.
4) Штрафы при прирывании ипотеки.
1. Если у вас есть вопросы - пишите нам их и мы постараемся сделать видео contact@artemfinancial.ca
2. У нас есть сайт, на котором есть полезные статьи (включая и эту) 
Обсуждаемые вопросы:
1. Какие условия получения ипотеки.
2. Продали квартиру в другой стране, можно ли использовать эти деньги при покупке.
3. Проблема наличных денег и получения зарплаты наличкой.
4. Получение ипотеки для частных предпринимателей.
5. Инвестиция в недвижимость и что для этого необходимо.
6. Если покупаешь дом, можно сдавать basement или часть дома?
7. Как понизить процент по ипотеке.
8. Чем банки отличаются от кредитных союзов и трастов.
9. На что обращать внимание, когда берем ипотеку.
10. Если устроиться на еще одну работу на пол ставки, может ли это помочь получить ипотеку.
11. Процесс покупки дома, что за чем идет.
12. Трудности сегодняшего рынка по недвижимости.
Контакты:
Elena Larsen
mortgage broker
https://lenalarsen.com/
403-993-4333
В данном подкасте Артем обсуждает насущный вопрос покупать или рентовать.
Выпуск, в основном, посвещен людям, которые собираются покупать первую недвижимость и в неведении, что им ожидать, какие расходы им встретятся по пути и подводные камни при владении недвижимости.
FHSA - First Home Savings Account.
Обсуждаемые вопросы:
1) Обсуждение закона Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non -Canadians и новых поправок.
2) BC Foreign Buyers Tax.
Гость:
Irina Mierzewski
Your REALTOR for Life
Maxwell Polaris
Phone: 780 991 9764
Email: irinahomes@live.com
Whatsapp: 780 991 9764
Instagram: Insta @irinahomes
Обсуждаемые вопросы:
1) Можно ли стать риелтором без обучения;
2) На что обратить внимание при выборе риелтора;
3) Сколько стоят услуги риелтора;
4) Как сэкономить на услугах риелтора, что можно сделать самому;
5) Какая ответственность есть у риелтора перед покупателем и продавцом;
6) Занимаются ли риелторы съемом жилья;
7) Делают ли риелторы оценку дома (для city assessment);
8) В чем отличие в подходе к процессу у риелтора из Украины и Канады.
Гость:
Dima Borysenko Realtor®
Dima@RoyalLepage.ca
250-403-9030
https://www.facebook.com/Call.Dima/
https://www.youtube.com/channel/UC13HvzrsxA9mEKIfWl5JfGg
Обсуждаемые вопросы:
1) Чем отличаются самозанятые от работников.
2) Если ли разница если человек solo proprietor или у него/нее корпорация.
3) Что такое А lender и B lender.
4) Сколько денег надо для downpayment и сколько времени их надо держать на счету.
5) Когда банку нужна/не нужна default insurance.
6) Насколько важна и для чего важна кредитная история.
7) Mortgage renewal, что для этого требуется.
8) Title и mortgage.
9) Примеры из жизни и советы.
Гость: Viktor Schaefer
viktor@vssolutions.ca
www.vssolutions.ca
Обсуждаемые вопросы:
1) Продажа и покупка недвижимости.
2) Нововведения о продаже недвижимости со следующего года.
3) Налог HST на недвижимость.
4) Life style аудит и оценка налоговой доходов человека.
5) Офшор счета и сбережения.
6) Декларация офшорных накоплений.
Контакты:
Anna Malazhavaya
https://www.advotaxlaw.ca/
Телефон: 647.775.1544
Email: ask@advotaxlaw.ca
Обсуждаемые вопросы:
1) Mortgage specialist в банке vs независимый специалист.
2) Роль риелтора и mortgage specialist.
3) Что такое posted rate.
4) Что считается доходом (зарплата, Canada child Benefit, EI, комиссия, алименты, child support, CPP/ insurance disability).
5) Что такое TDS / GDS.
6) Что такое Variable / Fixed / Closed / Open mortgage.
7) Как считается penalty (штраф за расторжение ипотеки).
8) Сколько downpayment надо для покупки дома.
9) Нужна ли страховка жизни для покупки дома.
10) Как покупать дом людям на рабочей визе/CUAET.
Контакты:
Elena Larsen
mortgage broker
https://lenalarsen.com/
403-993-4333
Обсуждаемые вопросы:
1) что такое:
- amortization;
- term;
- penalty;
- fixed/variable;
- closed/open;
- appraisal;
- Heloc.
2) разница между брокером и mortgage specialist в банке.
3) можно ли перенести ипотеку от одного банк в другой?
4) как считается штраф.
5) если человек хочет перенести ипотеку в другой банк без штрафов, то когда начинать процесс.
6) оплачиваeт ли банк appraisal?
7) что происходит со страховкой chmc при переходе в другой банк.
8) что происходит с mortgage life/disability insurance при переходе в другой банк.
9) как можно увеличить амортизацию и можно ли?
10) при переходе в другой банк можно ли опять растянуть амортизацию до неприличия.
11) можно ли пропустить один месячный платеж раз в год.
12) когда можно сделать Heloc и сколько это стоит.
13) можно ли сделать Heloc не в своем банке.
Iryna Rudavska, mortgage broker.
+1 (778) 836-6461
iryna.rudavska@ipoteka.ca
https://ipoteka.ca/
Обсуждаемые вопросы:
1. Что такое Assignment?
2. Насколько часты такие транзакции?
3. Как CRA определяет business income.
4. От чего зависит налог.
5. Когда надо платить HST.
6. Если это бизнес доход, можно что-то списывать с налогов?
Anna Malazhavaya — 
Обсуждаемые вопросы:
1) Зачем нужен адвокат при покупке недвижимости?
2) Clearance адвоката.
3) Какие расходы ожидать при покупке недвижимости?
4) Что такое title insurance и примеры из жизни?
5) Разница при покупке недвижимости от закройщика и от продавца-владельца недвижимости.
6) HST rebate.
Yulia Rodionova, Ontario Barrister, Solicitor & Notary Public