Carlo Pagliai - Compravendita Conforme immobiliare

Guida alla regolarizzazione immobili sottoposti a vincolo paesaggistico e breve presentazione della procedura di Compatibilità Paesaggistica postuma per abusi edilizi, prevista dall'articolo 167 D.Lgs. 42/2004. Analizziamo anche i limiti imposti dalla normativa per capire quali illeciti edilizi possono essere regolarizzati.

Ospite Fabio Squassoni avvocato www.studiolegalesquassoni.it

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Domanda di condono edilizio non consente di sanare opere effettuate dopo la presentazione. Il termine di scadenza per opere ultimate serve a escludere abusi edilizi non ancora compiuti o ultimati. Niente lavori ulteriori su immobili con istanze di condono pendenti, salvo i pochi casi di ultimazione manufatti al rustico e adeguamenti strutturali antisismici ai sensi della Legge 47/85.

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Per quali motivi alcuni giorni fa si è tornati a proporre un tema delicato e controverso come il Condono edilizio? Per far cassa. Tuttavia ho l'impressione che possa essere stato un test per verificare l'opinione pubblica.

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Col DL. 76/2020 esiste l'obbligo di attestare la conformità degli immobili come definita dallo Stato Legittimo ed entro margini di tolleranza edilizia. La definizione di Stato Legittimo ha sostanzialmente ripreso quanto si era già affermato in giurisprudenza, per aiutare a distinguere gli immobili e illeciti edilizi da reprimere.

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Come mantenere o sanare gli abusi edilizi, tramite pagamento di sanzione pecuniaria oppure regolarizzazione sotto ogni punto di vista, illeciti penali compresi.

• Permesso o SCIA in sanatoria art. 36 e 37 TUE
• Aspetti penali
• Sanatoria edilizia amministrativa
• Fiscalizzazione
• Abusi edilizi insanabili
• Parziali difformità al Permesso di costruire
• Fiscalizzazione non azzera le sanzioni penali
• Fiscalizzare non significa sanare
• Esempio fiscalizzazione con parziale difformità art. 34 TUE
• Impossibilità demolizione abuso edilizio e pregiudizio parte legittima
• Spartiacque tra parziali difformità e totale difformità
• Indemolibilità abusi edilizi in ristrutturazione pesante art. 33 TUE
• Provvedimento di fiscalizzazione e ordine di demolizione
• In caso demolizione e ricostruzione edifici fiscalizzati
• Limiti della Fiscalizzazione rispetto a Sanatoria edilizia
• Criteri e metodi di calcolo fiscalizzazione immobili residenziali e diversi
• Fiscalizzazione di aumenti di volume in zone vincolo paesaggistico D.Lgs. 42/2004
• Sanatoria Edilizia, requisito doppia conformità
• Sanatoria "formale" e non sostanziale
• Sanatoria con doppia conformità anche per norme di settore
• Sanatoria edilizia, esclusa per opere incomplete e adeguamento
• Esclusa pure sanatoria giurisprudenziale con singola conformità ad oggi
• Conclusioni e saluti

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L’ultima sanatoria edilizia straordinaria DL 269/2003 è stata limitata dalla norma nazionale, e da quelle regionali. Nella puntata parlo delle condizioni, termini ed esclusioni di accesso al terzo condono edilizio.
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Consigli utili per verifiche della regolarità edilizia e urbanistica dell'immobile, ospite speciale Avv. Fabio Squassoni.

Acquisire copia della planimetria catastale del primo accampionamento è un passaggio essenziale per verificare lo Stato Legittimo dell’unità immobiliare

Ricostruire lo Stato Legittimo dell’immobile richiede una lunga serie di accertamenti e verifiche da effettuare presso i competenti uffici pubblici. E tra i vari documenti da acquisire vi rientrano a pieno titoli gli atti e informazioni desumibili dal Catasto (oggi Agenzia dell’Entrate).

Introduzione all'agevolazione fiscale
Finalità, aliquota
Soggetti ammessi
Zone Territoriali Omogenee A e B
Interventi agevolabili
Bonus Facciate senza cappotto
Bonus Facciate incidenti con risparmio energetico
Facciata esterna, definizione e interpelli
Tipologia Immobili ammessi
Cumulabile con altre Agevolazioni (Bonus Casa 50%, Ecobonus 65%, Superbonus, ecc)
Cessione del Credito e Sconto in fattura
Decreto Antifrodi D.L. 157/2021, Visto di conformità e Asseverazione congruità prezzi
Durc Congruità appalti superiori a 70.000 €
Bonus Facciate, adeguamento risparmio energetico L. 10/91 e D.Lgs. 192/05
Immobili sottoposti a vincoli Codice D.Lgs. 42/2004
Centri Storici e Nuclei Storici: automaticamente vincolati?
Stato Legittimo immobiliare per Bonus Facciate
Pratiche edilizie: CILA, SCIA, Permesso ed Edilizia Libera
Consigli e conclusioni

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La Manovra Finanziaria L. 234/2021 ha apportato molte modifiche ai bonus edilizi e sulle ristrutturazioni, ne parlo anche sul mio blog https://www.studiotecnicopagliai.it/

Indice argomenti:
-Categorie di bonus edilizi "minori"
-Bonus Facciate, aliquota 60% - Scadenza 31/12/2022
-Bonus Ristrutturazioni 50% - Scadenza 31/12/2024
-Sismabonus ordinari 50-70-75-80-85% - Scadenza 31/12/2024
-Ecobonus 50-65% - Scadenza 31/12/2024
-Bonus Fotovoltaico 50% - Scadenza 31/12/2024
-Bonus Colonnine 50% - Scadenza 31/12/2024
-Barriere Architettoniche 75% - Anno 2022
-Cessione del Credito/ Sconto in fattura fino al 31/12/2024
-Bonus Mobile+ Elettrodomestici 50% - Scadenza 31/12/2024
-Decreto Antifrodi ex DL 157/2021, abrogato e trasferito in Manovra 2022
-Decreto Antifrode, salvi gli effetti DL 157/2021 (12/11 al 31/12/2021)
-Decreto Antifrode, si applica a tutti i bonus edilizi minori
-Esclusione Asseverazioni congruità e Visto, in caso di Edilizia libera, oppure opere inferiori a 10mila euro
-Bonus Facciate, soggetta ad Asseverazione congruità e Visto Conformità in tutti i casi
-Edilizia libera, disciplina DPR 380/01 art. 6, Glossario e norme regionali
-Detraibili anche Asseverazione congruità e Visto
-Questione Prezziari, estensione DEI a bonus edilizi minori
- Interpretazione autentica e retroattiva su Prezzario DEI
-Decreto Prezzari, entro 9 febbraio 2022
-Schema sintetico prezzari e bonus
-Parcelle professionisti Tecnici, rinvio al Decreto "Parametri" Min. Giustizia 17/06/2016
- Question Time
- Conclusioni e consigli

Quante volte sono risultate sparite alcune SCIA, permessi e simili durante l'accesso agli atti? In questi casi adesso abbiamo una possibile soluzione al problema, cioè l'art. 9-bis del DPR 380/01.

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Termini scadenza e proroghe per interventi Superbonus 110 effettuati da persone fisiche su edifici unifamiliari, villette a schiera, secondo l'art. 8 della bozza di Manovra finanziaria 2022.

Completiamo e integriamo quanto presentato nel precedente video sulle proroghe Superbonus: https://www.youtube.com/watch?v=8ZxXj_DLCf8

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Al momento è necessario analizzare l'art. 8 della bozza di Manovra Economica 2022 allo studio del CdM: ho evidenziato alcune criticità e consigliato le modifiche per superarle. Ti ricordo che essendo una bozza, è suscettibile di cambiamenti.

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Analizziamo i motivi per cui non consiglio l'avvio della pratica edilizia con domande di condono edilizio pendenti, per accedere alle detrazioni fiscali.

Infatti la domanda di condono non significa certezza di ottenere il suo rilascio.

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Il mutamento di destinazione d'uso ai fini urbanistici è consentito negli interventi incentivati o no?
Vediamo quali condizioni sono necessarie, il quadro normativo e le posizioni del Fisco con interpelli, circolari e risoluzioni.

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col DL 76/2020 "Semplificazioni" è stato introdotto ufficialmente un concetto da rispettare nelle pratiche edilizie; sarà necessario per verificare anche le tolleranze, e soprattutto quando si effettueranno le compravendite immobiliari.

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Una strategia per accedere a Ecobonus e Sismabonus è demolire e ricostruire l'edificio, rimanendo nell'ambito di Ristrutturazione edilizia.

► Alcuni esempi
• Zone vincolate ai beni culturali e paesaggio;
• Centri storici e Zone omogenee A;

►Approfondimento sul mio blog:
https://www.studiotecnicopagliai.it/superbonus-110-due-modi-per-demolire-e-ricostruire-ledificio-anche-col-piano-casa/

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Per accedere ai prospettati benefici fiscali del Superbonus 110 saranno necessarie una serie di condizioni e requisiti.
Condivido una riflessione circa la presenza di abusi edilizi, difformità e irregolarità diffuse sul nostro patrimonio edilizio esistente, e i risvolti che potrebbero avere per le pratiche edilizie necessarie.

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Stessi meccanismi di beneficio risultano estesi anche alle preesistenti agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni (salvo conversione in legge)
In attesa dei famosi provvedimenti attuativi e degli emendamenti che saranno approvati, il D.L. 34/2020 noto come “Decreto Rilancio” sembra stia aprendo una nuova stagione per l’immobiliare e l’edilizia.

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Aspettando le modifiche con emendamenti al D.L. 34/2020 "Decreto Rilancio", diamo una prima lettura dei nuovi SuperBonus al 110% per interventi edilizi, ristrutturazioni e investimenti immobiliari

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