Po kilku miesiÄ
cach spowolnienia spowodowanego siedmioma z rzÄdu podwyżkami oprocentowania ekonomiÅci przewidujÄ
iż amerykaÅski rynek nieruchomoÅci bliski jest dna po którym wielu potencjalnych nabywców domów zdecyduje siÄ na powrót w poszukiwaniu wymarzonej nieruchomoÅci w samym Årodku wiosennego sezonu zakupowego.
DefiniujÄ
c ww. Dno przypomnijmy iż nie chodzi tu o spadki cenowe a o iloÅÄ sprzedawanych rocznie nieruchomoÅci. W ciÄ
gu dwóch lat pandemii w Ameryce sprzedano prawie siedem milionów nieruchomoÅci rocznie,, w normalnym roku sprzedaje siÄ ich okoÅo piÄciu milionów.
Spowolnienie spowodowane podwyżkÄ
oprocentowania sprawia iż w tym roku w Stanach Zjednoczonych sprzedanych zostanie nieco ponad cztery miliony domów. Coraz wiÄcej wskazuje również na to iż korekta cenowa, na którÄ
liczyÅo tak wielu jak i ulga od wyższych kosztów oprocentowania pożyczek - nie nadejdzie tak szybko. Bank inwestycyjny Goldman Sachs skorygowaÅ wÅaÅnie szacunki co do ewentualnej korekty cenowej z 10% do 6% pod koniec stycznia. Zillow raportuje nieznaczne wzrosty cenowe od poczÄ
tku roku i przewiduje iż 2023 zakoÅczy siÄ na plusie. Po rekordowych dwóch latach sprzedaży, Narodowe Zrzeszenie PoÅredników NieruchomoÅci (NAR) przewiduje iż w tym roku sprzedanych zostanie najwyższej 4.8 miliona domów, w tym samym czasie oprocentowanie pożyczek hipotecznych po tym jak praktycznie wzrosÅo dwukrotnie od polowy 2021 do 7.4% na poczÄ
tku lutego.
Zamiast gÅÄbokiej korekty cenowej na modÅÄ kryzysu z 2008, do czynienia mamy z sytuacja, w której zarówno kupujÄ
cy i sprzedajÄ
cy sÄ
w przekonaniu iż nie warto obecnie wschodziÄ na rynek: inwentarz pozostaje bardzo niski, a kupujÄ
cy chcieliby widzieÄ powrót cen z 2019 roku. Z drugiej sprzedajÄ
cy z pożyczkami oprocentowanymi tak nisko, że zważywszy na to ile równowartoÅci majÄ
w swych domów - sprzedaż nie ma wiÄkszego sensu.
To zjawisko, o którym w poprzednich felietonach mówiliÅmy jako âGolden Handcuffsâ - sytuacja zbyt dobra by jej zmiana miaÅa sens. Póki co w wiÄkszoÅci miast sprzedajÄ
cy sÄ
górÄ
a najmniejsza nawet zwyżka popytu utrzymuje wzrost cenowy. 2023 przynosi nam mix stabilizacji cenowej z korektami w niektórych regionalnych rynkach, nieznacznych spadków oprocentowania z kolejnÄ
podwyżka w planach oraz rosnÄ
cymi placami, które stanowiÄ mogÄ
antidotum dla kompletnej stagnacji w mieszkalnictwie. Eksperci przewidujÄ
iż affordability czyli dostÄpnoÅÄ cenowa poprawi siÄ w tym roku jednak zdaniem wielu przekroczyÅa już ona poziom, w którym zakup domu jest osiÄ
galny dla przeciÄtnie zarabiajÄ
cej rodziny.
EkonomiÅci alarmujÄ
że coraz czÄÅciej by staÄ byÅo na zakup nieruchomoÅci dwie osoby muszÄ
zarabiaÄ w domu rocznie przynajmniej $100,000. Dlaczego ceny nieruchomoÅci nie spadajÄ
tak jak miaÅo to miejsce w 2008? Ponieważ rynek nie jest zalewany fala nowowystawianych na sprzedaż nieruchomoÅci a braki w inwentarzu czÄsto sÄ
chroniczne, jak np.
W powiecie DuPage na zachodnich przedmieÅciach Chicago, gdzie gdyby wstrzymaÄ wystawianie na sprzedaż nowych domów już dziÅ, wszystkie z nich sprzedane zostaÅyby w nieco ponad trzy tygodnie. A to gÅÄbokie terytorium rynku sprzedajÄ
cego. Ponadto, obfitujÄ
ce w kapitaÅ banki nie muszÄ
pod napiÄciem wysokiego odsetka domów odbieranych niewypÅacalnym wÅaÅcicielom upÅynniaÄ tych domów na bieżÄ
co.
Na rynku wciÄ
ż odbierane sÄ
domy czy to w procesie foreclosure czy aukcji, jednak banki bÄdÄ
ce ich wÅaÅcicielami decydujÄ
siÄ trzymaÄ owe nieruchomoÅci w swoim portfolio liczÄ
c na zarobek w postaci rosnÄ
cych cen. Podobnie, sami wÅaÅciciele nieruchomoÅci sÄ
w stosunkowo dobrej sytuacji: ponad poÅowa z amerykaÅskich domów pospÅacana jest w poÅowie co kontrastuje z sytuacja po roku 2006 gdzie ponad 6 milionów domów warte byÅo mniej niż pożyczki na ich zakup. Obecnie w podobnej sytuacji znajduje siÄ zaledwie 0.7% wszystkich pożyczek hipotecznych.
W koÅcu same pożyczki: okoÅo 85% obecnych pożyczek na rynku posiada oprocentowanie niższe niż 5% co sprawia iż ich wÅaÅciciele niechÄtnie myÅlÄ
o zamianie obecnie nieruchomoÅci na droższa i drożej oprocentowana. Wszystkie z powyższych wskazujÄ
na to iż niski poziom inwentarza pozostanie tematem przewodnim tego roku. JeÅli dodaÄ do tego kÅopoty z dostÄpnoÅciÄ
cenowa, która praktycznie spadÅa o polowe - nic dziwnego, że rynek zwalnia.
Dla kontrastu w czasie kryzysu finansowego 2008 owa affordability czyli dostÄpnoÅÄ cenowa zwiÄkszyÅa siÄ dwukrotnie z zaÅamaniem cen i spadkiem oprocentowania osiÄ
gajÄ
c historycznie wysoki poziom, który utrzyma siÄ praktycznie przez nastÄpne 15 lat. Pytanie ile potrwa spowolnienie, chodź wedÅug zasady âWhat goes around, comes aroundâ powinniÅmy jeszcze kiedyÅ zobaczyÄ malejÄ
ce odsetki.
Komentuja:
Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Åukasz Majkut - Better Lending