nieruchomoå›ci_w_usa

Keep it Real" po angielsku oznacza pozostawanie w obszarze rzeczywistości w odróżnieniu od niestworzonych opinii, teorii czy prognoz, które niewiele do czynienia mają z ww. rzeczywistością.

Takie właśnie opinie słychać często w odniesieniu do rynku nieruchomosci. "Zaraz będzie powtórka z 2008 roku.""Po wyborach ceny/oprocentowanie spadnie" - to wszystko przykłady teorii często wyssanych z palca (lub telewizyjnych ekranów) które niewiele do czynienia mają z faktycznym stanem rzeczy.

Jak przytaczamy w dzisiejszym odcinku, przed nami bardzo trudny czas w amerykańskiej ekonomii - zgodnie z przewidywaniami stagflacja daje o sobie odczuć a omawiane dziś nad wyraz dobre wyniki z rynku pracy pozwalają przypuszczać ze do czynienia będziemy mieć z kolejnymi podwyżkami oprocentowania.

Gdy połączyć to ze strukturalnymi problemami amerykańskiego rynku pracy, topniejącą giełdą oraz kłopotami z zadłużeniem rodzin i biznesów wyglada na to, ze zamiast miękkiego lądowania do czynienia będziemy mieli bardziej z lądowaniem awaryjnym, jeśli nie krachem.

Komentuja:
Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut -Rosso Recruiting

Koniec września przyniósł odrobinę ulgi po spotkaniu Federal Open Markets Comittee w czwartek 21 września, na którym zadecydowano by nie podnosić po raz kolejny oprocentowania, które po ośmiu podwyżkach od początku tego roku w przypadku pożyczek hipotecznych przekroczyło próg 8%.

Prezes FED Jay Powell zapowiedział jednak że do końca roku możemy spodziewać się kolejnej podwyżki. A wszystko dlatego iż amerykańska ekonomia nie ochładza się w tempie, w jakim przypuszczali ekonomiści.

Teraz rolę przysłowiowego paliwa, które wylewane jest na płonący ogień przyjął spór zbiorowy i strajk pracowników sektora samochodowego, których oczekiwania finansowe - chodzi być może w pełni uzasadnione i konieczne - pociąga za sobą innych pracodawców, których zatrudnieni domagać się będą podwyżki.

A wiadomo, że w kapitalizmie w wydaniu USA, wzrost kosztów produkcji zawsze nie przekłada się na mniejsze zyski właścicieli czy posiadaczy portfela kontrolnego akcji, a wyższe ceny produktów czy usług dla konsumentów.

Nie wspominając już o przerwach w łańcuchu dostaw, tak dobrze znanych z Pandemii, dzięki którym ceny towarów także idą do góry.
Tymczasem na horyzoncie kolejne wyzwania: zadłużenie na kartach kredytowych czy spłaty kredytów studenckich. Jeśli dołożyć do tego kryzys dostępności finansowej domów, którego konkretne przykłady podajemy w Domatorze - wygląda, iż przed nami kilka niewesołych lat amerykańskiej ekonomii.
Zapraszamy na nowy Domator.

Komentują:
Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Łukasz Majkut - Rosso Recruiting

Sezon wakacyjny otwiera temat sufitu wydatków państwa (debt ceiling) i kolejna polityczna batalia na Kapitolu, której skutki odczuć mogą wszyscy amerykanie.

Brak działań ustawodawców w celu podniesienia limitu wydatków skończyć się może ogłoszeniem niewypłacalności państwa. Skutki takiego posunięcia są wielorakie: od milionów amerykanów pracujących dla rządu i administracji, którzy nie dostaną wynagrodzenia, przez nagła podwyżkę oprocentowania - szczególnie obligacji skarbu państwa, w czasie gdy kredytodawcy USA obniża punktacji kredytowej, do recesji spowodowanej zastojem gospodarczym.

Wielu analityków i ekonomistów żartuje iż poprzez dysfunkcjonalny system polityczny i nieumiejętność osiągnięcia kompromisu ustawodawcy na Kapitolu sprawa limitu wydatków dokończą dzieła zapoczątkowanego przez amerykanki bank rezerw federalnych: zduszenia inflacji w zarodku. Niestety panuje konsensus co do tego, że takie posunięcie na pewno wywoła w amerykańskiej gospodarce recesja. Przedsmak owej recesji odczuwają już amerykańskie rodziny i biznesy: zadłużenie na kartach kredytowych rośnie lawinowo, niewypłacalność i opóźnienia w spłatach rat kredytów podobnie.

O spowolnieniu informuje branża budowlana, transport i spedycja, dealerzy samochodów czy Home Depot, którego informacje o pierwszym od dekad roku “pod kreska” wywołało poważna korektę na Wall Street. Póki co jednak, amerykanie udają się na wakacje, nie ważne czy za gotówkę czy na kredyt (przeważnie to drugie).

AAA informuje ze w te święto Memoria Day w podróż uda się więcej amerykanów niż w ostatnim roku przed pandemia. Pytanie, jak będzie wyglądał powrót do domu po 1 czerwca jeśli w rezultacie kryzysu “debt ceiling” zabraknie kontrolerów ruchu lotniczego czy agentów bezpieczeństwa transportu?

My również udajemy się w Domatorze na wakacje podczas, których prezentować będziemy nasz podczas raz w miesiącu by podsumować wydarzenia amerykańskiej gospodarki, mieszkalnictwa i giełdy.

Życzymy udanych urlopów.
Komentują: Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut - Better Lending

Amerykańska ekonomia spowalnia w rezultacie dziesiątej już podwyżki oprocentowania przez bank rezerw federalnych.

Największe spowolnienie na rynku nieruchomości, jednak mniejsze obroty rejestruje także branża budowlana, spedycja czy sprzedaż detaliczna.
Z jednej strony oznacza to, że polityka fiskalna banku rezerw federalnych przynosi oczekiwane rezultaty. Z drugiej czeka nas ciężka druga połowa roku…

Problemy na rynku nieruchomości są oczywiste: brak inwentarza winduje ceny do gory, podczas gdy osiągalność cenowa maleje. Na rynku w okolicach Chicago znajduje się nieco ponad połowa z domów i budynków komercyjnych, z tych które były na rynku rok temu.

Rosnące koszta odsetek sprawiają, ze coraz mniej ze sprzedających decyduje się na sprzedaż, popyt rośnie, a za nim cena…i tak w kółko. A wszystko w czasie gdy około 75% amerykańskich pożyczkobiorców hipotecznych swoje pożyczki ma poniżej 4% a 25% poniżej 3%.

W dzisiejszym Domatorze o realnych skutkach spowolnienia gospodarczego.
Komentuja:
Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut - Rosso Recruiting

W Amerykańskiej ekonomii pierwsze ślady spowolnienia: spowalnia przemysł, usługi i sprzedaż detaliczna a bezrobocie idzie w górę.

Wszystko to byłoby witane z okrzykami radości, gdyby z drugiej strony nie oznaczało, iż w finansowych tarapatach znajduje się coraz więcej amerykańskich rodzin i biznesów. Jedynym "silver lining" jest to, iż po raz pierwszy od ponad roku inflacja wydaje się wyhamowywać.

Wszystko w czasie, gdy na rynku nieruchomosci dalsze niedobory inwentarza, a wysokie oprocentowanie zniechęca (bardziej sprzedających niż kupujących). Na dzień dzisiejszy ok 30% domowników ma swoje domy zakupione z użyciem pożyczki hipotecznej mniejszej niż 3% a około 70% z pożyczką mniejsza niż 4%.

Jeśli zestawimy to z faktem iż ponad połowa Amerykańskich posiadaczy domów ma spłacone swoje hipoteki w przynajmniej 50% zrozumiemy dlaczego rynek tak zwolnił. Pomimo owego spowolnienia to nadal rynek sprzedającego a niedobór nieruchomosci w skali kraju na poziomie 5 milionów jednostek jest gwarantem tego, ze rynek sprzedającego potrwa na pewno jeszcze do końca tego roku jak nie dłużej.

Komentuja:
Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut - Rosso Recruiting

Więcej na amerykapopolsku.com

W drugim kwartale 2023 roku wszystko wskazuje na to, iż działania amerykańskiego banku rezerw federalnych zaczynają przynosić rezultaty: bezrobocie idzie do gory, produkcja zwalnia a zastój zauważalny jest w segmentach jak przemysł ciężki czy transport.

Rosnącemu bezrobociu towarzyszy wzrost zadłużenia amerykańskich rodzin i biznesów. Na rynku nieruchomosci wiosenny sezon zakupowy rozpoczął się ospale jednak jak wynika z najnowszej ankiety Fannie Mae Home Purchase Sentiment Index, optymizm potencjalnych nabywców i sprzedawców nieruchomosci zwiększył się.

Sześć wskaźników HPSI poszło do gory w zestawieniu miesięcznym jednak nadal 40% z ankietowanych uznało marzec za nie najlepszy miesiąc do sprzedaży domu.

To spadek z 44% w lutym. W tym samym czasie 21% z ankietowanych obawia się w marcu utraty zatrudnienia - spadek z 24%. Kolejny ze spadków notowany jest w kategorii przypuszczenia iż oprocentowanie pożyczek hipotecznych pójdzie w dol.

W lutym uważało tak 15%, w marcu jedynie 12%.Odsetek tych, którzy spodziewają się iż stopy procentowe pójdą do gory spadł z 55% do 51%. Przed nami kolejny raport z inflacji.

Komentuja:
Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut - Rosso Recruiting

Ostatnie dwa tygodnie zdominowały doniesienia z sektora bankowego po spektakularnym zamknięciu Silicon Valley Bank, które zapoczątkowało lawinę podobnych wydarzeń w kraju i na świecie.

Sektor nieruchomości, zdziesiątkowany ośmioma kolejnymi podwyżkami oprocentowania miał nadzieję, iż doniesienia o upadłości banków w kraju i zagranicą doprowadza do ostudzenia nastrojów konsumenckich i spowolnienia tempa, w jakim rosną ceny.

Podobnego zdania był przewodniczący banku rezerw federalnych, dopóki nie opublikowane zostały najnowsze dane Core Price Index, czyli podstawowego indeksu cenowego, z którego jasno wynika iż inflacja nadal doskwiera.

Stąd, pomimo przekonania, iż nie grozi nam bankowe tsunami amerykański FED po raz kolejny podnosi oprocentowanie.

Tymczasem w lutym ceny nieruchomosci w USA rosły 133 miesiąc z rzędu, a niski poziom inwentarza (w okolicach Chicago) przywoływał gorączkę rynku z pierwszych lat Pandemii: wiele ofert na każdą nieruchomości, licytacje cenowe czy kupna bez inspekcji.

O prognozach na przyszłość, a także praktyczne porady dla kupujących i sprzedających w wiosennym rynku 2023 w dzisiejszym Domatorze.

Komentują:

Sergiusz „Sergio” Zgrzebski – Keller Williams Premiere Properties

Piotr Salek – Lendonia

Łukasz Majkut – Rosso Recruiting

#kryzys #giełda #ekonomia

Pomimo ośmiu podwyżek oprocentowania amerykańska ekonomia nie ochładza się w tempie, w jakim przypuszczali ekonomiści. Wciąż na dwa miejsca przypada jeden pracownik, co dalej napędza inflację.
W ciągu kolejnego tygodnia amerykańskie przedsiębiorstwa raportować będą swoje wyniki a korekcie ulegną dane ekonomiczne za ostatni kwartał. “Blood Bath week” - jak nazywany jest przez ekonomistów w ich kalendarzu na dobre ustawi ton na kolejne kwartały.

Doskonale wyniki na rynku pracy w lotym wraz z historycznie niskim bezrobociem są recepta na “stubborn inflation” czyli uporczywa inflację, która nie ustaje. Właśnie z takim zjawiskiem zmagamy się obecnie. I chodź nikt nie ma już złudzeń iż amerykańska ekonomia znajduje się w recesji, gołym okiem tego nie widać.

Masowe zwolnienia w sektorze nieruchomości oraz technologii powoli przekładają się na inne sektory, jednak tempo owych zwolnień nie jest zdaniem Banku Rezerw Federalnych wystarczające aby wychłodzić ekonomię stąd przewidywane jest iż podczas kolejnego spotkania w marcu FED zdecyduje się na podniesienie oprocentowania przynajmniej o .50%.

Na rynku nieruchomości rozpoczynający się sezon wiosenny przypomina nieco pandemiczny rynek: brak wystarczającej ilości mieszkań na rynku oraz wiele ofert na każdą nieruchomość - wygląda na to, iż w terytorium rynku sprzedającego pozostaniemy przez cały 2023 rok.

Dyskusja trwa co do kierunku, w którym zmierza amerykańska ekonomia: po “twardym lądowaniu czy crash” ekonomiści mówili o “miękkim lądowaniu” jednak patrząc na najnowsze dane ekonomiczne mowić, ze można o locie, w którym do lądowania jeszcze daleko.

Zapraszamy na nowy Domator.

Komentuja: Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut - Rosso Recruiting

Po kilku miesiącach spowolnienia spowodowanego siedmioma z rzędu podwyżkami oprocentowania ekonomiści przewidują iż amerykański rynek nieruchomości bliski jest dna po którym wielu potencjalnych nabywców domów zdecyduje się na powrót w poszukiwaniu wymarzonej nieruchomości w samym środku wiosennego sezonu zakupowego.

Definiując ww. Dno przypomnijmy iż nie chodzi tu o spadki cenowe a o ilość sprzedawanych rocznie nieruchomości. W ciągu dwóch lat pandemii w Ameryce sprzedano prawie siedem milionów nieruchomości rocznie,, w normalnym roku sprzedaje się ich około pięciu milionów.

Spowolnienie spowodowane podwyżką oprocentowania sprawia iż w tym roku w Stanach Zjednoczonych sprzedanych zostanie nieco ponad cztery miliony domów. Coraz więcej wskazuje również na to iż korekta cenowa, na którą liczyło tak wielu jak i ulga od wyższych kosztów oprocentowania pożyczek - nie nadejdzie tak szybko. Bank inwestycyjny Goldman Sachs skorygował właśnie szacunki co do ewentualnej korekty cenowej z 10% do 6% pod koniec stycznia. Zillow raportuje nieznaczne wzrosty cenowe od początku roku i przewiduje iż 2023 zakończy się na plusie. Po rekordowych dwóch latach sprzedaży, Narodowe Zrzeszenie Pośredników Nieruchomości (NAR) przewiduje iż w tym roku sprzedanych zostanie najwyższej 4.8 miliona domów, w tym samym czasie oprocentowanie pożyczek hipotecznych po tym jak praktycznie wzrosło dwukrotnie od polowy 2021 do 7.4% na początku lutego.

Zamiast głębokiej korekty cenowej na modłę kryzysu z 2008, do czynienia mamy z sytuacja, w której zarówno kupujący i sprzedający są w przekonaniu iż nie warto obecnie wschodzić na rynek: inwentarz pozostaje bardzo niski, a kupujący chcieliby widzieć powrót cen z 2019 roku. Z drugiej sprzedający z pożyczkami oprocentowanymi tak nisko, że zważywszy na to ile równowartości mają w swych domów - sprzedaż nie ma większego sensu.

To zjawisko, o którym w poprzednich felietonach mówiliśmy jako “Golden Handcuffs” - sytuacja zbyt dobra by jej zmiana miała sens. Póki co w większości miast sprzedający są górą a najmniejsza nawet zwyżka popytu utrzymuje wzrost cenowy. 2023 przynosi nam mix stabilizacji cenowej z korektami w niektórych regionalnych rynkach, nieznacznych spadków oprocentowania z kolejną podwyżka w planach oraz rosnącymi placami, które stanowić mogą antidotum dla kompletnej stagnacji w mieszkalnictwie. Eksperci przewidują iż affordability czyli dostępność cenowa poprawi się w tym roku jednak zdaniem wielu przekroczyła już ona poziom, w którym zakup domu jest osiągalny dla przeciętnie zarabiającej rodziny.

Ekonomiści alarmują że coraz częściej by stać było na zakup nieruchomości dwie osoby muszą zarabiać w domu rocznie przynajmniej $100,000. Dlaczego ceny nieruchomości nie spadają tak jak miało to miejsce w 2008? Ponieważ rynek nie jest zalewany fala nowowystawianych na sprzedaż nieruchomości a braki w inwentarzu często są chroniczne, jak np.

W powiecie DuPage na zachodnich przedmieściach Chicago, gdzie gdyby wstrzymać wystawianie na sprzedaż nowych domów już dziś, wszystkie z nich sprzedane zostałyby w nieco ponad trzy tygodnie. A to głębokie terytorium rynku sprzedającego. Ponadto, obfitujące w kapitał banki nie muszą pod napięciem wysokiego odsetka domów odbieranych niewypłacalnym właścicielom upłynniać tych domów na bieżąco.

Na rynku wciąż odbierane są domy czy to w procesie foreclosure czy aukcji, jednak banki będące ich właścicielami decydują się trzymać owe nieruchomości w swoim portfolio licząc na zarobek w postaci rosnących cen. Podobnie, sami właściciele nieruchomości są w stosunkowo dobrej sytuacji: ponad połowa z amerykańskich domów pospłacana jest w połowie co kontrastuje z sytuacja po roku 2006 gdzie ponad 6 milionów domów warte było mniej niż pożyczki na ich zakup. Obecnie w podobnej sytuacji znajduje się zaledwie 0.7% wszystkich pożyczek hipotecznych.

W końcu same pożyczki: około 85% obecnych pożyczek na rynku posiada oprocentowanie niższe niż 5% co sprawia iż ich właściciele niechętnie myślą o zamianie obecnie nieruchomości na droższa i drożej oprocentowana. Wszystkie z powyższych wskazują na to iż niski poziom inwentarza pozostanie tematem przewodnim tego roku. Jeśli dodać do tego kłopoty z dostępnością cenowa, która praktycznie spadła o polowe - nic dziwnego, że rynek zwalnia.

Dla kontrastu w czasie kryzysu finansowego 2008 owa affordability czyli dostępność cenowa zwiększyła się dwukrotnie z załamaniem cen i spadkiem oprocentowania osiągając historycznie wysoki poziom, który utrzyma się praktycznie przez następne 15 lat. Pytanie ile potrwa spowolnienie, chodź według zasady “What goes around, comes around” powinniśmy jeszcze kiedyś zobaczyć malejące odsetki.
Komentuja:
Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Łukasz Majkut - Better Lending

Styczniowy raport z bezrobocia zszokował: zamiast spodziewanych 180 tysięcy miejsc pracy amerykańska gospodarka dodała rekordowe 570 tysięcy miejsc pracy.
Oznacza to iż bank rezerw federalnych z pewnością nie poprzestanie na ośmiu podwyżkach oprocentowania, co oznacza dalsze boleści na rynku nieruchomości, choć w Chicago ten rozpędza się w przygotowaniu na wiosenny rynek sprzedaży. W zamiast spodziewanych 180 tysięcy miejsc pracy amerykańska gospodarka dodała rekordowe 570 tysięcy miejsc pracy. Oznacza to iż bank rezerw federalnych z pewnością nie poprzestanie na ośmiu podwyżkach oprocentowania, co oznacza dalsze spowolnienie rynku nieruchomości poprzez podnoszenie kosztów obsługi kredytu. Jak już wiele razy wspominaliśmy żyjemy w bardzo dziwnych czasach, w których rekordowo dobre wyniki gospodarcze amerykańskiej ekonomii nie są powodem do zadowolenia a obaw związanych z odpowiedzią systemu finansowego.

Zgodnie z zapowiedzią podczas lutowego spotkania Rezerwa Federalna podniesie stopę podstawowa na 4.5% do 4.75%. I chodź podwyżka wyniosła .25% więc mniej niż poprzedniczki, podstawowa stopa kredytowa na poziomie 5% to obok pożyczek hipotecznych także droższe pożyczki biznesowe czy prywatne a także samochody oraz karty kredytowe. Co ciekawe, rynek pożyczek hipotecznych na podwyżkę oprocentowania przez FED zareagował…chwilowo obniżając oprocentowania. Sami pożyczkodawcy oferują szereg rozwiązań pomagających kupującym jak pomoc w pierwszej wpłacie (nawet do $25,000), programy bez weryfikacji dochodów i popularne “buydowns” w których wykupujemy niższe oprocentowanie jednorazową sumą zapłaconą na closing'u. Generalnie, rynek nieruchomosci w Chicago przyspiesza a niski poziom ofert na rynku sprawia, że wielu sprzedających otrzymuje wiele ofert na swoje domy i to w różnych przedziałach cenowych.

Jak już informowaliśmy na łamach Dziennika Związkowego region Midwest najłagodniej przechodzi korektę rynkowa a wielu pożądanych dzielnicach aglomeracji Chicago “business as usual.” A wiec, jeśli bezrobocie na niskim poziomie oznacza iż więcej ludzi doświadcza stabilizacji materialnej, oprocentowanie pożyczek w granicach 5-6% to dalej poniżej historycznej średniej wynoszącej 7.80% a inwentarz ograniczony: zapowiada się dobry sezon wiosennych sprzedaży.

Pomimo wyzwań związanych z inflacja, ekonomia wydaje się daleka od widma recesji, amerykańskie mieszkalnictwo ma się dobrze, a w Chicago nawet bardzo dobrze. W przygotowaniu do wiosennego sezonu kupna i sprzedaży domów zatrudnijmy doświadczonego pośrednika nieruchomości, ktory pomoże zinterpretować rynek, poszukać okazji i sprawić, że skomplikowana z pozoru transakcja sprzedaży następnie kupna w innym stanie czy kraju - będzie bezproblemowa.

Komentuja:
Sergiusz "Sergio" Zgrzębski - Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut -Rosso Recruiting

IKorekta rynkowa, w której amerykańska ekonomia znajduje się od już od początku IV kwartału ub. Roku przebiega podobnie jak obudowa po decydującej fazie Pandemii Covid-19: nierównomiernie.

W pierwszym rzędzie ww. korekta dotknęła branży finansowej i Real Estate. W regionie Chicago banki, firmy sektora finansowego oraz biura pośrednictwa nieruchomości redukują zatrudnienie, łączą siły by przetrwać trudne czasy lub po prostu zamykają podwoje. W drugiej fali na przysłowiowym po angielsku “chopping block” znalazł się sektor technologiczny: Google, Microsoft, Facebook, Twitter, Tesla i Amazon - wszystkie ogłosiły redukcje zatrudnienia w sumie o prawie 100 tysięcy pracownikow. Po ponad dekadzie “high life,” w którym informatyk doświadczony w zarządzaniu baza danych lub w kodowaniu mógł kręcić nosem na oferty gigantów technologii z całego świata dla specjalistów IT marzących o karierze w Dolinie Krzemowej nadeszły ciężkie czasy.

Dane o spowolnieniu docierają także z branży wytwórczej czy spedycji. O taki scenariusz własnie chodziło przedstawicielom Banku Rezerw Federalnych, którzy w drugiej połowie ubiegłego roku brzmieli bardziej jak ostry rodzic dyscyplinujący dziecko niż oficjalny nadzór bankowy: “To będzie bolesne, ale musimy przez to przejść dla naszego wspólnego dobra.” Pod koniec stycznia nowego 2023 roku rzeczy wyglądają już nieco inaczej: przedstawiciele banku centralnego brzmią bardziej optymistycznie podczas gdy ostatnie dane ekonomiczne: indeks cenowy, bezrobocie oraz łańcuch dostaw wydają się wskazywać na malejącą inflację. Centralnym pytaniem pozostaje nie tyle czy bank rezerw federalnych zdecyduje sie na kolejna podwyżke - podczas posiedzenia rozpoczynającego się w ten weekend - bo jest pewne, tylko ile owa podwyżka ma wynieść. Konsensus do tej pory wskazuje na .25 punktu bazowego. W rozmowie zatytułowanej "The Case for Cautious Optimism," przedstawiciel zarządu FED’u Christopher Waller powiedział, iz chodź zachować trzeba ostrożny optymizm co do kierunku inflacji, niemniej jednak jest to optymizm. Inny prominentny przedstawiciel Banku Centralnego Lael Brainard, która zauważyła, że rosnące place nie są głównym powodem rosnących cen jak to miało w czasie kryzysu inflacyjnego w latach 70 tych: wzrosty płac najniżej opłacanych zawodów zrównoważyć spadki w zarobkach na wyższych szczeblach zatrudnienia. Grudniowe dane sprzedaży detalicznej sugerują, iż strategia FEDu działa: sprzeda detaliczna spadła, przetwórstwo ogranicza produkcji a spedycja i logistyka notują spowolnienie.

Sektor nieruchomości nie bez powodu był pierwszym dotkniętym działaniami banku centralnego: Nie tylko oprocentowanie stopy podstawowej (stopy, z jaką banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze) bezpośrednio wpływa na procenty pożyczek hipotecznych, ale także spowolnienie Real Estate o ⅓ przekłada się na inne branże: nie kupimy domu to go nie wyremontujemy, nie zakupimy mebli i przedmiotów domowego użytku etc. Mimo tego Amerykańska ekonomia jak niezawodny parowóz, powoli ale konsekwentnie posuwa się do przodu.

W trzecim kwartale ub. roku amerykańskie GDP wynosiło 3.2% po dwóch kwartałach spadków w czasie pandemii, ekonomiści prognozują iż rok 2022 zamknięty został wynikiem 2.6% GDP, co można zaliczyć do konserwatywnych prognoz - te bardziej śmiałe mówią o wzroście na poziomie 3.5%. Wall Street obawia się, że seria agresywnych podwyżek oprocentowania w 2022 w końcu odbije się na ekonomii w tym roku. Ta na działania Banku Centralnego reaguje zazwyczaj z opóźnieniem. Pierwszym segmentem, który odczuł już skutki podwyżek jest mieszkalnictwo.

Ekonomiści obstawiają jednak “miękkie lądowanie” amerykańskiej ekonomii czyli niewielka recesje (w najgorszym wypadku): Ceny ropy spadły znacznie w porównaniu z latem ub. Roku a po podwyżce .25% zamykającej pierwszy kwartał spodziewane jest, że FED zrobić może przerwę w podnoszeniu oprocentowania tego lata. Jak zgodnym chorem mówią bankierzy centralni, chcą oni uniknąć scenariusza z lat 80tych ub. Stulecia, gdy zdecydowano się odpuścic dalsze podwyżki stop procentowych zbyt szybko, co sprawiło ze zarówno spowolnienie jak i inflacja powrócily ze zdwojona sila.

Komentuja:
Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut - Rosso Recruiting

Inflacja wydaje się hamować - wynika z ostatniego odczytu Core Price Index. Na rynku nieruchomosci tyle nowych nieruchomości, ile pojawiło się na rynku w ostatnich dwóch miesiącach nie było przez całe dwa lata Pandemii. W tym samym czasie coraz więcej konsumentów wydaje się podzielić opinie ekonomistów, iż szczyty oprocentowania pożyczek hipotecznych mamy już za sobą - wynikać może z comiesięcznej ankiety opublikowanej przez agencję rządową-bank Fannie Mae.

Sentyment kupujących domy wzrósł w grudniu drugi miesiąc z rzędu w czasie gdy coraz więcej konsumentów podziela opinie ekonomistów według której ceny domów i oprocentowanie pożyczek osiągnęły już szczytowe poziomy w zeszłym roku. Wynika tak z comiesięcznej ankiety banku-instytucji Fannie Mae.

Tymczasem w regionie Chicago - jak w powiecie DuPage - widzimy nadal “zdrowy” rynek, który pomimo wyzwań związanych z oprocentowaniem i inflacja nadal stanowi doskonała okazje dla tych pragnących sprzedając swoja nieruchomość. Za przykład niech posłużą dane: w grudniu w powiecie DuPage na sprzedaż wystawione było w sumie 1979 nieruchomości. W grudniu 2021 było ich 2514, a w 2020 - 3706. Prawo popytu i podaży podpowiada, iż tak niska ilość nieruchomości dostępnych na sprzedaż hamowała będzie potencjalne spadki cenowe.

O tym, że rynek nieruchomosci w Chicago jako jeden z kilku na środkowym zachodzie najłagodniej przejdzie korektę, w której znajdujemy się już od września - pisaliśmy jeszcze w starym roku. Przed nami dobry, zdrowy rynek wiosenny, w którym okazje na “deal” będą mieli nie tylko kupujący po raz pierwszy ale także remontujący domy “flippery” - po raz pierwszy od początku pandemii oni także będą mieli w czym wybierać.

Komentuja:
Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut - Rosso Recruiting

W listopadzie sprzedaż domów w USA spadła o 35% co jest największym notowanym spadkiem, który wyhamował rynek obrotu nieruchomościami praktycznie do zera. To czas, który ekonomiści rynku mieszkaniowego nazywają zlodowaceniem rynku. Sprzedaż domów zanotowała największy spadek od czasu pomiarów - 35.1% do poziomu 4 milionów 90 tysięcy w ujęciu rocznym. Z pozoru wydaje się to nadal wysoki poziom sprzedaży: średnio w Ameryce sprzedajemy rocznie 5 milionów domów, jednak o skali spowolnienia niech świadczy fakt, że w rekordowym 2021 sprzedaliśmy ich ponad 7 milionów. Ilość nowych ofert spadła o 28.4 w listopadzie w porównaniu z listopadem 2021. Pomimo spadku ilości nowych “listingów” całkowita ilość dostępnych domów na sprzedaż wzrosła o 4.6% od listopada 2021 co sugeruje, iż domy spędzają na rynku więcej czasu, a mniej z nich wystawiane jest na rynek. Wszystkie cztery regiony Stanów Zjednoczonych zanotowały spadki sprzedaży w listopadzie. Całkowita ilość sprzedanych domów od września do października spadła o 7.7% i niższa była o 35.4% w porównaniu z listopadem 2021. Pozytywnym sygnałem jest spadek oprocentowania z wysokich 7-miu procent do ok. 6.5 co - jak informuje Redfin - spowodowało, iż wielu kupujących zdecydowało się wejść na rynek i dokonać zakupu właśnie teraz. “Najgorsza inflacja może być już na nami” - informuje naczelny badacz ekonomii Redfina Chen Zhao: “Spodziewamy się iż oprocentowanie pożyczek hipotecznych będzie nadal powoli spadało w 2023 podczas gdy działania FEDu będą walczyć z inflacją, co zachęci więcej nabywców nieruchomości do powrotu na rynek. Mamy jeszcze do tego momentu długą drogę.” Co zapobiega powtórce z 2008 roku czyli krachu na rynku nieruchomości to niedobór ofert - w całym brakuje ich szacowane nawet 5 milionów. Na początku pandemii brakowało ich 5 milionów 700 tysięcy. Dla porównania w 2008 rok wchodziliśmy z nadwyżka 3.8 miliona domów. Narodowe Zrzeszenie Pośredników (NAR) ogłosiło tuż przed świętami iż całkowita ilość inwentarza na końcu listopada wynosiła 1.14 miliona. To stanowi spadek o 6.6% od października, ale 2.7% więcej niż rok temu o tej porze, kiedy na rynku było 1.11 miliona domów. Potencjalnych krach lub jego brak stał się głównym punktem dyskusji na temat przyszłości mieszkalnictwa. Agencja rządowa Fannie Mae przypomina iż wg. jej wyliczeń na końcu 2019 brakowało nam już 3.8 miliona domów a liczba ta szybko rośnie. Co gra na korzyść konsumenta to ceny nieruchomości i rosnąca ilość inwentarza na rynku. Średnia cena domu jednorodzinnego w listopadzie $370,700 - spadek z $379,100 w październiku. To w ujęciu rocznym, wzrost o 3.5% od listopada 2021 i 129 ty kolejny miesiąc wzrostu cen nieruchomości w ujęciu rocznym. Od rekordów w czerwcu tego roku ceny zaczynają nam jednak opadać, co jest dobrą wiadomością dla kupujących. “Market topnieje w czasie, gdy oprocentowanie pożyczek hipotecznych spada piąty tydzień z rzędu” - informuje Lawrence Yun, naczelny ekonomista NAR. “To sprawiło, że miesięczna rata kredytu spadła o $200 od czerwcowego szczytu aktywności rynkowej.” Rynek z nadzieją patrzy na pole klientów, którzy na początku roku tego roku wycofali się z rynku by teraz ponownie rozważać powrót i dowiedzieć się, że przy obecnej racie miesięcznego kredytu nie stać ich na zakup. Sprzedający, którzy muszą kupić następną nieruchomość nie są skorzy wystawiać na sprzedaż swojej nieruchomości w obawie przed kosztami nabycia tej kolejnej. Lawrence Yun określa taki rynek jako zamarznięty: obroty spadają 10 miesiąc z rzędu, co jest najdłuższym okresem spadkowym od czasu, gdy Narodowe Zrzeszenie Pośredników Nieruchomości zaczęło śledzić owy wskaźnik pod koniec lat 90 tych ub. stulecia. Jak takie wskaźniki interpretować powinni ci, którzy w 2023 roku planują kupić czy sprzedać nieruchomość? Najważniejszy jest kontekst: średnia historyczna oprocentowań w USA to 7.8% a więc chodź koszt obsługi kredytu będzie w nadchodzącym roku wyższy, będzie on stopniowo maleć podczas gdy oprocentowanie spodziewane jest malec. Kupującym pomagać będzie także powiększający się inwentarz ofert, co sprawi, że skłonni są oni negocjować bardziej korzystne warunki oraz oferty poniżej ceny. Z pomocą przychodzą też programy oferowane przez pożyczkodawców, jak wykupienie niższego oprocentowania (buydown) czy pomoc w pierwszej wpłacie (downpayment assistance). Komentuja: Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors Łukasz Majkut - Rosso Recruiting

Komentuja:
Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Łukasz Majkut - Rosso Recruiting

W dzisiejszej globalnej ekonomii i amerykańskich nieruchomościach dużo jest elementów, które spędzać mogą sen z powiek - jest też dużo czynników, za które w tegoroczne święto dziękczynienia możemy być wdzięczni. Pomimo wszystkich wyzwań stojących przed nami w nadchodzących miesiącach takowych jest wiele:
1. Equity czyli zapas pieniędzy w naszych domach: podczas kryzysu w 2008 roku w skali kraju jedynie 17% domów spłacone było w 50% i więcej - dziś to ponad 50% domostw, w których polowa wartości to equity.
2. Organizacje pro-konsumenckie jak Consumer Financial Protection Bureau, powołane do życia przez Senator Elizabeth Warren. To właśnie w rezultacie Wielkiej Recesji po krachu 2008 roku wywołanym luźnymi kryteriami pożyczania pieniędzy na hipotekę ustanowiono pakiet reform znany w skrócie jako Dodd Frank (od autorów ustawy Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act) na mocy której powołano do życia Biuro Finansowej Ochrony Konsumenta. To właśnie dzięki działaniom tej agencji nie mamy dziś powtórki z 2008go.
3. Możemy być wdzięczni za życie w USA - obecny kryzys energetyczny wywołany rosyjska agresja na Ukrainę cieniem odbija się na ceny energii w Stanach Zjednoczonych jednak na kontynencie Europejskim, a szczególnie w naszej ojczyźnie jest jawnym elementem wojny Federacji Rosyjskiej z zachodem i podczas gdy w USA ceny energii wzrosły kilkakrotnie od momentu rozpoczęcia wojny w Ukrainie, w Polsce to podwyżki, które dla wielu tysięcy przedsiębiorstw i rodzin będą w tegoroczne święta bardzo trudne do zaakceptowania.
I to właśnie z nimi solidaryzujemy się zasiadając do Dziękczynnego Stołu, dziękując także Państwu za cotygodniowa lekturę i przychylne komentarze.

Komentują:
Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut - Rosso Recruiting

Ameryka w oczekiwaniu na Święto Dziękczynienia to galopującą inflacja po kolejnej podwyżce stop procentowych i oczekiwanie na dane z rynku pracy, który nadal wydaje się nie odczuwać spowolnienia wywalanego podwyżka oprocentowania.
Zdaniem ekspertów sytuacja już zaczyna zmieniać się jednak na realne efekty polityki FED’u przyjdzie nam jeszcze poczekać. I chodź ekonomiści otwarcie mówią już o recesji, w porównaniu np. do Europy na być ona w USA nieznaczna.

Listopad to oczekiwanie na najnowsze statystyki dot. inflacji oraz wynik wyborów Mid-Terms oraz jego wpływ na rynki finansowe w USA.

Komentują:
Sergiusz „Sergio” Zgrzębski – Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski – PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut – Rosso Recruiting

Po raz pierwszy od dziesięcioleci ekonomiści rządowej agencji obrotem nieruchomości Fannie Mae przewidują spadek cen nieruchomości o 1.5% oraz spadek obrotów o 21% w 2023 w obliczu walki Fed’u z inflacją.
Ekonomiści Fannie Mae - rządowej agencji-banku gwarantującego obrót nieruchomościami przedstawili właśnie najbardziej pesymistyczną prognozę dot. mieszkalnictwa od lat: ceny domów w 2023 spadną o 1.5% a obroty branży nieruchomości o 21%. Wszystko w czasie gdy Bank Rezerw Federalnych usiłuje powstrzymać galopująca inflacja.

Komentują:
Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut - Rosso Recruiting

Amerykański rynek mieszkaniowy zaserwował kupującym i sprzedającym “złote bransoletki” – to proceder znany z rynku pracy, w którym pracodawca, aby zatrzymać pracownika wręcza mu sowita premie w zamian za przedłużenie pracy.
W podobnej sytuacji znajdują się obecnie amerykańscy właściciele domów: mają w swoich nieruchomościach wystarczająco “equity” czyli wartości, aby sprzedać z zyskiem, ale nie opłaca im się ryzykować niskiego oprocentowania i niskiej miesięcznej raty kredytowej.

Komentują:

Sergiusz „Sergio” Zgrzebski – Keller Williams Premiere Properties

Tomasz Tarkowski – PrimeCredit Advisors

Łukasz Majkut – Rosso Recruiting

Zgodnie z przewidywaniami Bank rezerw federalnych już szykuje się do kolejnych podwyżek oprocentowania, co za zadanie ma wystudzić rozgrzana amerykańska gospodarkę i wyhamować inflacje. Podobnie zrobiono już w Europejskim Banku Centralnym, który za swoim amerykańskim odpowiednikiem w ubiegłym tygodniu, podniósł po raz kolejny stopy procentowe o .75%. Pierwsze efekty polityki FED’u zaciągania “hamulca ręcznego już widać: inflacja wydaje się spowalniać, a bezrobocie idzie w gore. Historia pandemicznej hiper-inflacji jest tak różna jak różne są amerykańskie stany: od gigantycznego balona cenowego do “business as usual” W Chicago domownicy mogą spać spokojnie: jesteśmy jednym z bardziej stabilnych rynków nieruchomości w USA.


Dla osób na co dzień obserwujących amerykańska ekonomię oraz mieszkalnictwo jedno wydaje się bezdyskusyjne: Bank Rezerw Federalnych (amerykański odpowiednik Rady Polityki Pieniężnej) “przespał” przysłowiowy przystanek, na którym należało wysiąść i teraz pasażerowie poturbowani są z procesie hamowania z użyciem hamulca ręcznego. Gdy w 2021 roku inflacja rozkręca się na dobre a wszyscy kupowali wszystko wszędzie (mydło i powidło na Amazon, auta, domy i inwestycje) ekonomiści i specjaliści branży nieruchomości zaalarmowali: zakończmy z procederem skupowania obligacji państwa i drukowaniem pieniądza oraz rozpocznijmy stopniowe podnoszenie oprocentowania by delikatnie studzić gospodarkę. Przychylny z początku temu rozwiązaniu Jerome Powell wraz z rada dyrektorów Banku Rezerw Federalnych zmienili zdanie w lipcu w obliczu optymizmu związanego ze słabnącym wariantem Delta i otwierana ekonomia Ameryki. Niecałe sześć miesięcy później Ameryka było juz w galopującej inflacji, która w połączeniu z cenami energii i paliw wyrządziły wielka krzywdę milionom rodzin i biznesów, a Jay Powell zapoczątkował serię bezprecedensowych podwyżek oprocentowania o .75%. Po dwóch z trzech podwyżek w tym roku oprocentowanie pożyczek hipotecznych (z dn. 9/6/22, Cross Country Mortgage rate monitor) wynosi 6.069% a przewiduje się, że do końca roku stopy przekroczyć mogą 7%. Tu, jak zwykle słowem-kluczem jest perspektywa: średnia historyczna oprocentowania pożyczek hipotecznych w USA to 7.2% a w ostatnich latach społeczeństwo zostało przez politykę monetarna “rozpuszczone.” (W ostatnim felietonie podnieśliśmy pytanie: ile trwać będzie korekta? Zdaniem części będzie ona procesem 2-3 letnim z zastrzeżeniem, że pierwszy rok mamy już na półmetku)

Komentuja:

Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut - Rosso Recruiting

Podczas przemówienia w czasie tradycyjnego zebrania walnego dyrektorów Banku Rezerw Federalnych w Jackson Hole w piątek 26 sierpnia Prezes FED Jereme Powell hamował pozytywne nastawienie części ekonomistów i przedstawicieli branży finansów czy nieruchomosci, mówiąc, ze Amerykanie maja jeszcze przed sobą dużo trudnego czasu zanim inflacja na dobre nie opadnie. Mimo optymistycznych danych z rynku pracy (ponad pół miliona nowych zatrudnianych miesięcznie) drugi po uzyskaniu pełnego zatrudnienia mandat Banku Rezerw Federalnych: stabilizacja cen, nie została uzyskana. Stad, Bank Rezerw Federalnych zmuszony jest podnosić stopy procentowe by stopa podstawowa uzyskała poziom 2.25%-2.5%.

Publikowane codziennie dane nie napawają optymizmem: choć wydaje się że inflacja spowalnia wizyta w sklepie spożywczym czy na stacji benzynowej nadal jest przyczyna podwyższonego ciśnienia. Historia pokazuje nam niezaprzeczalnie iż wg amerykańskiego przysłowia: “What comes up, must come down”: za nami prawie 15 lat wzrostów indeksu Dow Jones a za tym rosnących cen nieruchomości. Pora na korektę, którą potęgują następujące czynniki: kontynuujące globalne kłopoty z łańcuchem dostaw (supply chain), wojna w Ukrainie, która wywindowała światowe ceny energii oraz żywności (kto pamięta lekcje historii a propos Ukrainy będącej spichlerzem Europy - w istocie jest ona spichlerzem globu), spowolnienie Chińskiej ekonomii oraz zbytnie rozgrzanie tej Amerykańskiej. Obecnie bank rezerw federalnych usiłuje zwolnić amerykańskiego konsumenta mówią mu: wydawaj mniej, co źródła swoje ma w Pandemii: zazwyczaj ok 70% amerykańskiej gospodarki stanowiły usługi a 30% produkty, podczas pandemii owe proporcje zostały odwrócone - ponad 65% amerykańskiego Produktu Krajowego Brutto stanowiły produkty: podczas nakazu pozostania w domu kupowaliśmy on-line dosłownie wszystko a ciężarówka Amazon, UPS czy FedEx praktycznie nie znika sprzed naszego domu. W tym samym czasie sektor usług: restauracje czy fryzjer - cierpiał. To również dlatego sektor produktów nie wyrabiał z realizacja zamówień: 300-milionowe państwo nagle żyć zaczęło zamawiając na internecie wszystko od szczoteczki do zębów do samochodów i domów (tak, podczas pandemii sprzedawaliśmy domy wirtualnie, co jedynie sprawiło ze jesteśmy lepiej niż kiedykolwiek przygotowani do obsługi klientów zdalnie). Stad wzieła się wlaśnie kłopoty z łańcuchem dostaw - producenci nie byli w stanie sprostać wszystkim zamówieniom w czasie, gdy ich dostawy ustawione były na minimum zapasu (mialem głęboka nadzieje, iż pandemia nauczy środowisko biznesowe planowania większego zapasu jednak z tego co widzę do tej pory płonne moje nadzieje), Owe “korki” w łańcuchu dostaw widoczne są po dziś dzień.

Pytanie za 100 punktów brzmi: ile lat potrwa korekta? Historyczne dane pokazują, iż ostatnia hossa (definiowana jako sprzedaż +5 milionów domów rocznie) trwała 5 lat (2002-2006) po której nastąpiła bessa czy korekta (po angielsku: downturn) trwał 7 lat (2007-20014) by następnie ceny poszybowały (najpierw powoli, następnie bardzo szybko w dobie pandemii) uzyskując rekord 6.1 miliona sprzedanych nieruchomości (drugi najlepszy wynik po 2005 kiedy to sprzedanych zostało 7.1 miliona ofert). W tym roku, pomimo wszystkich wyzwań, spodziewamy sie 5.1 miliona sprzedanych domów, także uspokajam: nie czeka nas krach na rynku nieruchomości a istotna jest perspektywa. Za nami drugi najlepszy w historii rok w Real Estate a domy nadal sprzedają się średnio w 14 dni i spodziewany roczny wzrost ich wartości to min. 5% stad posiadanie nieruchomości jest doskonała alternatywa do wynajmowania, w czasach gdy “rent” droższy jest prawie o 15% rok do roku w regionie Chicago. (Moment, w który zdecydowaliśmy z zona ze nie zamierzam płacić więcej czynszu tylko kupimy nieruchomość - do końca życia nazywał będę jednym z najbardziej przełomowych w życiu) Nie przykładałbym także większej wagi do rosnących stop procentowych (przypominając iż średnia historyczna pożyczek hipotecznych w USA to 7.3%) z prostego powodu: znaczna większość z nas (ok. 70%) nie spędzi w naszym obecnym domu więcej niż dekadę stąd amortyzacja 30-letniej pożyczki nie wygląda najgorzej.

Komentuja:
Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut - Rosso Recruiting