amerykaå„skie_dochody

Komentuja:
Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Łukasz Majkut - Rosso Recruiting

Amerykański rynek mieszkaniowy zaserwował kupującym i sprzedającym “złote bransoletki” – to proceder znany z rynku pracy, w którym pracodawca, aby zatrzymać pracownika wręcza mu sowita premie w zamian za przedłużenie pracy.
W podobnej sytuacji znajdują się obecnie amerykańscy właściciele domów: mają w swoich nieruchomościach wystarczająco “equity” czyli wartości, aby sprzedać z zyskiem, ale nie opłaca im się ryzykować niskiego oprocentowania i niskiej miesięcznej raty kredytowej.

Komentują:

Sergiusz „Sergio” Zgrzebski – Keller Williams Premiere Properties

Tomasz Tarkowski – PrimeCredit Advisors

Łukasz Majkut – Rosso Recruiting

Stubborn inflation czyli uporczywa inflacja wywołana pandemia, przerwami w łańcuchu dostaw i cenami energii w związku z wojną na Ukrainie. Rynki poszybowały w dół po raporcie cen The Consumer Price Index, który bada inflację na poziomie konsumenckim. Wynikało z niego iż inflacja wyższa była 0.1% z sierpniu i chodź faktyczna różnica w wyniku miesiąc do miesiąca była niewielka to różniła się na tyle od prognoz spadku na poziomie -0.1%, jakiego się spodziewano. W ujęciu rocznym inflacja spadła z 8.5% do 8.3%, jednak spodziewano się spadków do 8.1%. Prawdziwym hitem (w negatywnym znaczeniu) okazał się jednak Core CPI, czyli index cen z wyłączeniem cen energii i żywności. Ten wskaźnik wzrósł o 0.6%, co stanowiło dwa razy tyle ile zakładali ekonomiści (0.3%) w ujęciu rocznym rosnąc z 5.9% to 6.3% i właśnie ten wskaźnik wywołał panikę i “sell off” na giełdzie. Na liście najszybciej rosnących ceny zamieszkania, które w sierpniu poszły o 0.7% w sierpniu, największy miesięczny wzrost od 1991. Ceny “rentow” wyższe były o 0.7% sierpniu w ujęciu rocznym wyższe są o 6.7% od tych z sierpnia 2021.

Wartości domów spadają drugi miesiąc z rzędu w czasie gdy koszta obsługi kredytu hipotecznego idą szybko w gore - wynika z najnowszego raportu Zillow Group opublikowanego 19 września. Dostępność cenowa (affordability) napędza ochładzający się rynek w miastach średniej wielkości, gdzie domy wciąż wyceniane są na tyle konkurencyjnie by kreować wojny cenowe. Ceny spadają najszybciej w najdroższych rynkach oraz tych, gdzie podczas pandemii widziano największe wzrosty. Do kłopotów z szybka znikająca osiągalność cenową dołożyć należy niestabilność związane z nagłymi zmianami oprocentowania, które oznaczają, że klient, który na hipotekę kwalifikował się rano, może nie kwalifikować się na ta sama pożyczkę w okolicach kolacji tego samego dnia. W czasie gdy coraz więcej domostw przekracza magiczna barierę 30% dochodów przeznaczanych na pokrycie kosztów związanych z mieszkaniem, niepewność coraz bardziej daje się we znaki, przekonując rzesze potencjalnych kupujących by na jakiś czas wstrzymali się z zakupem.

Typowa wartość domu spadła z lipca do sierpnia o 0.3% i wynosi obecnie $356,054, (Zillow Home Value Index) To największy miesięczny spadek od 2011 i podtrzymuje trend sprzed miesiąca. Aprecjacja nieruchomości właściwie wstrzymała się jednak średniej wielkości dom w USA nadal droższy jest o 14.1% od lipca 2021 i 43.8% więcej od sierpnia 2019 przed pandemią.

Typowa miesięczna rata kredytu obrazuje astronomiczne wzrosty kosztów jakie ponoszą nowi właściciele od ostatnich trzech lat. Kombinacja rosnących stop procentowanych z nadmuchanymi cenami domów sprawiają, że miesięczna rata kredytu wzrosła z $897 w sierpniu 2019 do $1,643 obecnie - wzrost o 83%(!).
Mniejsza konkurencja sprawiła, iż wydłużył się znacznie “market time” czyli czas jaki oferty spędzają na rynku - obecnie 16 dni, 14 w regionie Chicago i o trzy dni dłużej niż w lipcu. Rekordowy był kwiecień gdzie domy znikały po sześciu dniach na rynku. Na rynku mamy o 1% więcej ofert niż w lipcu jednak to najmniejszy wzrost inwentarza od lutego: wysokie oprocentowanie powstrzymuje wielu potencjalnych sprzedających, którzy chcieliby kupić kolejne cztery kąty.

Komentuja:

Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut - Rosso Recruting

Zgodnie z przewidywaniami Bank rezerw federalnych już szykuje się do kolejnych podwyżek oprocentowania, co za zadanie ma wystudzić rozgrzana amerykańska gospodarkę i wyhamować inflacje. Podobnie zrobiono już w Europejskim Banku Centralnym, który za swoim amerykańskim odpowiednikiem w ubiegłym tygodniu, podniósł po raz kolejny stopy procentowe o .75%. Pierwsze efekty polityki FED’u zaciągania “hamulca ręcznego już widać: inflacja wydaje się spowalniać, a bezrobocie idzie w gore. Historia pandemicznej hiper-inflacji jest tak różna jak różne są amerykańskie stany: od gigantycznego balona cenowego do “business as usual” W Chicago domownicy mogą spać spokojnie: jesteśmy jednym z bardziej stabilnych rynków nieruchomości w USA.


Dla osób na co dzień obserwujących amerykańska ekonomię oraz mieszkalnictwo jedno wydaje się bezdyskusyjne: Bank Rezerw Federalnych (amerykański odpowiednik Rady Polityki Pieniężnej) “przespał” przysłowiowy przystanek, na którym należało wysiąść i teraz pasażerowie poturbowani są z procesie hamowania z użyciem hamulca ręcznego. Gdy w 2021 roku inflacja rozkręca się na dobre a wszyscy kupowali wszystko wszędzie (mydło i powidło na Amazon, auta, domy i inwestycje) ekonomiści i specjaliści branży nieruchomości zaalarmowali: zakończmy z procederem skupowania obligacji państwa i drukowaniem pieniądza oraz rozpocznijmy stopniowe podnoszenie oprocentowania by delikatnie studzić gospodarkę. Przychylny z początku temu rozwiązaniu Jerome Powell wraz z rada dyrektorów Banku Rezerw Federalnych zmienili zdanie w lipcu w obliczu optymizmu związanego ze słabnącym wariantem Delta i otwierana ekonomia Ameryki. Niecałe sześć miesięcy później Ameryka było juz w galopującej inflacji, która w połączeniu z cenami energii i paliw wyrządziły wielka krzywdę milionom rodzin i biznesów, a Jay Powell zapoczątkował serię bezprecedensowych podwyżek oprocentowania o .75%. Po dwóch z trzech podwyżek w tym roku oprocentowanie pożyczek hipotecznych (z dn. 9/6/22, Cross Country Mortgage rate monitor) wynosi 6.069% a przewiduje się, że do końca roku stopy przekroczyć mogą 7%. Tu, jak zwykle słowem-kluczem jest perspektywa: średnia historyczna oprocentowania pożyczek hipotecznych w USA to 7.2% a w ostatnich latach społeczeństwo zostało przez politykę monetarna “rozpuszczone.” (W ostatnim felietonie podnieśliśmy pytanie: ile trwać będzie korekta? Zdaniem części będzie ona procesem 2-3 letnim z zastrzeżeniem, że pierwszy rok mamy już na półmetku)

Komentuja:

Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut - Rosso Recruiting

Podczas przemówienia w czasie tradycyjnego zebrania walnego dyrektorów Banku Rezerw Federalnych w Jackson Hole w piątek 26 sierpnia Prezes FED Jereme Powell hamował pozytywne nastawienie części ekonomistów i przedstawicieli branży finansów czy nieruchomosci, mówiąc, ze Amerykanie maja jeszcze przed sobą dużo trudnego czasu zanim inflacja na dobre nie opadnie. Mimo optymistycznych danych z rynku pracy (ponad pół miliona nowych zatrudnianych miesięcznie) drugi po uzyskaniu pełnego zatrudnienia mandat Banku Rezerw Federalnych: stabilizacja cen, nie została uzyskana. Stad, Bank Rezerw Federalnych zmuszony jest podnosić stopy procentowe by stopa podstawowa uzyskała poziom 2.25%-2.5%.

Publikowane codziennie dane nie napawają optymizmem: choć wydaje się że inflacja spowalnia wizyta w sklepie spożywczym czy na stacji benzynowej nadal jest przyczyna podwyższonego ciśnienia. Historia pokazuje nam niezaprzeczalnie iż wg amerykańskiego przysłowia: “What comes up, must come down”: za nami prawie 15 lat wzrostów indeksu Dow Jones a za tym rosnących cen nieruchomości. Pora na korektę, którą potęgują następujące czynniki: kontynuujące globalne kłopoty z łańcuchem dostaw (supply chain), wojna w Ukrainie, która wywindowała światowe ceny energii oraz żywności (kto pamięta lekcje historii a propos Ukrainy będącej spichlerzem Europy - w istocie jest ona spichlerzem globu), spowolnienie Chińskiej ekonomii oraz zbytnie rozgrzanie tej Amerykańskiej. Obecnie bank rezerw federalnych usiłuje zwolnić amerykańskiego konsumenta mówią mu: wydawaj mniej, co źródła swoje ma w Pandemii: zazwyczaj ok 70% amerykańskiej gospodarki stanowiły usługi a 30% produkty, podczas pandemii owe proporcje zostały odwrócone - ponad 65% amerykańskiego Produktu Krajowego Brutto stanowiły produkty: podczas nakazu pozostania w domu kupowaliśmy on-line dosłownie wszystko a ciężarówka Amazon, UPS czy FedEx praktycznie nie znika sprzed naszego domu. W tym samym czasie sektor usług: restauracje czy fryzjer - cierpiał. To również dlatego sektor produktów nie wyrabiał z realizacja zamówień: 300-milionowe państwo nagle żyć zaczęło zamawiając na internecie wszystko od szczoteczki do zębów do samochodów i domów (tak, podczas pandemii sprzedawaliśmy domy wirtualnie, co jedynie sprawiło ze jesteśmy lepiej niż kiedykolwiek przygotowani do obsługi klientów zdalnie). Stad wzieła się wlaśnie kłopoty z łańcuchem dostaw - producenci nie byli w stanie sprostać wszystkim zamówieniom w czasie, gdy ich dostawy ustawione były na minimum zapasu (mialem głęboka nadzieje, iż pandemia nauczy środowisko biznesowe planowania większego zapasu jednak z tego co widzę do tej pory płonne moje nadzieje), Owe “korki” w łańcuchu dostaw widoczne są po dziś dzień.

Pytanie za 100 punktów brzmi: ile lat potrwa korekta? Historyczne dane pokazują, iż ostatnia hossa (definiowana jako sprzedaż +5 milionów domów rocznie) trwała 5 lat (2002-2006) po której nastąpiła bessa czy korekta (po angielsku: downturn) trwał 7 lat (2007-20014) by następnie ceny poszybowały (najpierw powoli, następnie bardzo szybko w dobie pandemii) uzyskując rekord 6.1 miliona sprzedanych nieruchomości (drugi najlepszy wynik po 2005 kiedy to sprzedanych zostało 7.1 miliona ofert). W tym roku, pomimo wszystkich wyzwań, spodziewamy sie 5.1 miliona sprzedanych domów, także uspokajam: nie czeka nas krach na rynku nieruchomości a istotna jest perspektywa. Za nami drugi najlepszy w historii rok w Real Estate a domy nadal sprzedają się średnio w 14 dni i spodziewany roczny wzrost ich wartości to min. 5% stad posiadanie nieruchomości jest doskonała alternatywa do wynajmowania, w czasach gdy “rent” droższy jest prawie o 15% rok do roku w regionie Chicago. (Moment, w który zdecydowaliśmy z zona ze nie zamierzam płacić więcej czynszu tylko kupimy nieruchomość - do końca życia nazywał będę jednym z najbardziej przełomowych w życiu) Nie przykładałbym także większej wagi do rosnących stop procentowych (przypominając iż średnia historyczna pożyczek hipotecznych w USA to 7.3%) z prostego powodu: znaczna większość z nas (ok. 70%) nie spędzi w naszym obecnym domu więcej niż dekadę stąd amortyzacja 30-letniej pożyczki nie wygląda najgorzej.

Komentuja:
Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut - Rosso Recruiting

Za nami jeden z najbardziej interesujących i turbulentnych tygodni w Amerykańskiej gospodarce w tym roku. Biuro Statystyk pracy potwierdziło, iż drugi kwartał z rzędu ekonomia amerykańska kurczy się a inflacja na poziomie 9.1% poważnie uderza w portfele amerykanów. Odpowiedzią jest jedyny dostępny instrument: podniesienie oprocentowania, co tez Bank Rezerw Federalnych uczynił podczas walnego zebrania w tym tygodniu. Podwyżka o .75% dotknie konsumentów pożyczek personalnych, kart kredytowych i pożyczek hipotecznych.

Na rynku nieruchomości po kilku tygodniach zastoju ruszyło się, co poniekąd koreluje się z miłymi niespodziankami przy dystrybutorze paliwa, W Costco w Bloomingdale cena galona benzyny spadła o $1 w przeciągu 5 dni tygodnia. Spadające ceny drewna sprawiają, że deweloperzy i budowlańcy zaczynają zamawiać materiał. Dobrze prosperous rynek działek budowlanych, gdzie - podobnie jak we wszystkich pozostałych segmentach - w końcu jest w czym wybierać. I choć zdaniem wielu stopy procentowe wzrosną jeszcze o 1%-2% zanim ekonomia na dobre wychłodzi się, dla sprzedających - indywidualnych czy deweloperów - 2022 to nadal korzystny okres do sprzedaży podczas gdy w całych USA brakuje ok. 5 milionów domów. Widać to doskonale po rynku najmu i rosnących czynszach. W momencie gdy czynsz rośnie w wieku aglomeracjach szybkiej niż oprocentowanie pożyczek - kupno wydaje się naturalnym wyborem, Zakładając bardzo konserwatywne tempo wzrostu w regionie Chicago na poziomie 5%, ktoś kto kupi w sierpniu tego roku nieruchomość za $300,000 za rok o tej porze będzie miał $315,000. To znacznie lepiej niż jakakolwiek lokata kapitału oraz spłacanie kredytu sobie vs. swojemu najemcy.
Szczególnie zachęcam do powrotu na rynek osoby trudniące się “flipami” a także kupujących, których zniechęcała pandemiczna konkurencja, W regionie Chicago widzimy dalszy wzrost ilości nieruchomości na rynku co sprawia, ze po raz pierwszy od ponad dwóch lat - kupujący mają okazję ponegocjować, I chodź do rynku kupującego jeszcze daleko - sprawy mają się ku equilibrium.

Sierpień to czas znany jako sezon ogórkowy w mediach. Podobnie jest w nieruchomościach w USA, gdzie okres od polowy lipca do Labor Day znany jest jako “dog days of Summer.” Nazwa pochodzi od Syriusza - najjaśniejszej gwiazdy konstelacji Canis Major, zwanej jako Psiej Gwiazdy. Od polowy lipca na północnej półkuli Syriusz wydaje się wstawać razem ze Słońcem. Grecy i Rzymianie wierzyli, że ciepło emanujące z obydwu ciał niebieskich jest przyczyna upałów i suszy nawiedzających Ziemię w sierpniu. W mitologii owe upały niosą gorączkę a nawet katastrofę. Zobaczymy czy przepowiednia spełni się w odniesieniu do kulejącej amerykańskiej ekonomii.

Komentują:
Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut - Rosso Recruiting

Za nami najgorsze pół roku amerykańskiej giełdy od ponad dwóch dekad oraz najgorsze pół roku w ekonomii od lat 70-tych ubiegłego stulecia. Spadki na giełdach stopiły nadzieje emerytalne milionów Amerykanów a także cieniem rzucają się na prognozy ekonomiczne. Zdaniem wielu w USA recesja już trwa, zdaniem innych rozpoczęła się oficjalnie z dniem 1 lipca (recesja to dwa kwartały z rzędu topniejącego PKB) a zdaniem jeszcze innych - najgorsze jeszcze przed nami. Na rynku nieruchomosci pomimo korekty wciąż mówić możemy o rynku sprzedającego a dane z rynku Real Estate mówią same za siebie:
Średnia cena nieruchomości na rynku wtórnym osiągneła w maju $400,000 po raz pierwszy w historii podczas, gdy inwentarz dostępnych na sprzedaż nieruchomości spadł w maju czwarty miesiąc z rzędu. W tym samym okresie ilość dostępnych domów i mieszkań na rynku wzrosła 12,6% w rozliczeniu miesięcznym i osiągnęła w maju 1,160,000 jednostek mieszkalnych. Jak pamiętamy, w pandemię koronawirusa USA wkraczały z sumą 940 tysięcy domów na sprzedaż, stąd prawie 1,200,000 domów na rynku w maju to optymistyczny znak dla kupujących, którzy choć za kredyt będą musieli zapłacić więcej, to przynajmniej mają większy wybór. Nagły wzrost ilości dostępnego inwentarza wskazuje także, że podniesienie stóp procentowych przynosi efekty w postaci dłuższego czasu, jaki nieruchomości pozostają na rynku.
Całkowita ilość sprzedanych domów spadła o 3,4% od kwietnia do sezonowo skorygowanego poziomu 5,41 mln w maju. W zestawieniu rocznym sprzedaż w maju spadła o 8,6% z poziomu 5,92 miliona transakcji w May 2021 roku. W tym samym czasie mediana cen wszystkich typów domów w maju wyniosła $407.600, co stanowi wzrost o 14,8% w porównaniu z 2021 rokiem. Jak informuje Lawrence Yun - naczelny ekonomista Krajowego Stowarzyszenia Pośredników Nieruchomości (NAR) “tempo sprzedaży nieruchomości praktycznie powróciło do poziomu z roku 2019 — sprzed pandemii — po dwóch latach zwariowanych sprzedaży. Co więcej, ilość sprzedanych mieszkań dorównała ilości sprzedanych domów jednorodzinnych, co pozwala przypuszczać, że po fali wyprowadzek na przedmieścia, centra wielkomiejskie powracają, a sprzedaż tamże powróciła praktycznie do pre-pandemicznych poziomów. “ I to właśnie porównanie do ostatniego roku przed Pandemia jest zdaniem wielu tym, czego w analizie obecnej sytuacji brakuje najbardziej: Perspektywy.
Na rynku nieruchomosci nie mówimy o trzęsieniu ziemi czy kryzysie. Mówimy o powrocie do "normalnego" rynku po dwóch latach rekordowej sprzedaży. (2021 był w USA drugim najlepszym rokiem w sprzedaży nieruchomości w historii). Na giełdzie papierów wartościowych nie mówimy o kolejnym "czarnym" wtorku, czwartku czy piątku, a o korekcie na która czekać trzeba było prawie 15 lat ciągłych wzrostów.



Komentuja:

Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski - PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut - Rosso Recruiting

#nieruchomości #życie_w_Usa #domyUSA

Pod koniec kwietnia sytuacja na rynku mieszkaniowym zaczęła się zmieniać w czasie, gdy stopy procentowe przekroczyły próg czterech procent. Utrzymujące się wysokie ceny paliw i materiałów dają się odczuć właśnie w mieszkalnictwie, gdzie, chodź ilość pozwoleń na budowę osiągnęła w kwietniu najwyższy poziom od sześciu miesięcy, nadal trwa spowolnienie, np. w segmencie Rehab & Flip gdzie wielu remontujących decyduje się nie realizować projektu ze względu na koszta.

Wszystko w czasie gdy portal Zillow nadal przewiduje wzrost cen nieruchomosci w regionie Metropolitalnym Chicago na poziomie 14% wbrew opiniom sceptyków, którzy prognozują korektę. Owe 14% można wytłumaczyć w bardzo prosty sposób: historycznie nieruchomości zyskują na wartości średnio 4%.
Jeśli dołożyć do tego galopująca inflacje bliska 10% - jesteśmy blisko aprecjacji na poziomie 14%. "On the ground" sytuacja wyglada nieco inaczej: wciąż królują wojny cenowe a kupujący przepłacają o dziesiątki tysięcy dolarów, co nas, specjalisto rynku nieruchomosci napawa obawami o przyszłość i coraz większym przekonaniem iż korekta jest nieuchronna.
Stad, osoby, które planują sprzedać nieruchomość rezydencjalna powinny robić to właśnie teraz, a jeśli można, następnie na przykład, udać się na wynajem (często luksusowy) by w spokoju szukać kolejnej nieruchomosci Tutaj z pomocą przychodzą foreclosures i Real Estate Owned (REO) czyli nieruchomosci w posiadaniu banków. Widzimy z dnia na dzień coraz więcej takich ofert.
Osoby noszące się z zamiarem kupna powinny po pierwsze, "zalockowac" czyli zamrozić swe oprocentowanie i udać się na zakupy, za agenta mając doświadczonego Realtora, który nie tylko doradzi i napisze ofertę, która zostanie zaakceptowana przez sprzedających ale także, czasem, odradzi zakup, gdy cena wywoławcza nie ma pokrycia w stanie faktycznym domu czy mieszkania - w końcu od tego jesteśmy agentami naszych klientów: by oferować poradę i wskazówki w najlepszym interesie klienta.

Komentuja:

Sergiusz "Sergio" Zgrzebski - Keller Williams Premiere Properties
Łukasz Majkut - Rosso Recruiting

Jak ocenić, czy agent z którym pracujemy jest profesjonalistą?
Jak wybrać dobrego agenta spośród wielu agentów obecnych na rynku nieruchomości?
Sprzedaż domu i co dalej? Kupić coś nowego? Odczekać? 
Jeśli szukamy czegoś na inwestycje - lepiej wybrać dom czy mieszkanie?

W dzisiejszym programie na pytania odpowiada agent nieruchomości Sergiusz Zgrzębski z Keller Williams Premiere Properties.
45 S. Park Blvd,. Suite 300, Glen Ellyn, IL
tel. 630.935.6135